전세사기피해자 최소지원금과 주거지원 확대 — 제21634호

전세사기피해자법 법률 제21634호 / 공포 2026-05-12 / 일부 공포일 시행·최소지원금 등 2026-11-13 시행 예정

2026년 전세사기피해자법 개정은 공공임대주택 지원과 피해주택 매입을 보완하고 최소지원금 제도를 신설했습니다. 최소지원금·선지급 관련 규정은 2026년 11월 13일 시행 예정입니다.

이미 시행된 주거지원 보완

2026년 5월 12일부터 경·공매가 끝났지만 해당 주택을 매수하지 못한 피해자에 대한 공공임대주택 지원이 확대되고, 피해주택 매입과 우선매수 절차 등이 보완되었습니다. 임대인 파산 시에는 우선변제권이 인정되는 한도에서 임차보증금의 면책을 제한하는 특례도 도입되었습니다.

최소지원금의 계산

신설 제25조의9는 법정 최소보장피해자의 회수액 합계가 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 회수액에 보증금의 3분의 1을 추가로 얹어 지급하는 것이 아닙니다. 피해자 범위와 국적 요건, 직접 매수 및 배당·배분요구 관련 제한 등을 함께 확인해야 합니다.

제25조의9 원문

제25조의9(임차보증금의 최소보장) ① 전세사기피해자와 제2조제4호다목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외하며, 이하 "최소보장피해자"라 한다)은 다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(이하 "최소보장금"이라 한다)에 미치지 못할 경우에는 국토교통부장관(제29조제2항에 따라 업무를 위탁받은 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제25조의10부터 제25조의12까지에서 같다)에게 그 부족분(이하 "최소지원금"이라 한다)의 지급을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청할 수 있으며, 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하여야 한다. 다만, 신청서류 누락으로 보완이 필요한 경우 등 기간 내 결정할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 30일 이내의 범위에서 그 기간을 한 차례 연장할 수 있다.

1. 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액

2. 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액

3. 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 지원액

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 최소지원금을 신청할 수 없다.

1. 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 최소보장피해자

2. 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제권의 행사를 소홀히 하여 「민사집행법」에 따른 배당요구 또는 「국세징수법」 및 「지방세징수법」에 따른 배분요구를 하지 아니한 최소보장피해자

3. 제25조의10에 따라 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급 받은 자

③ 최소보장피해자가 최소지원금을 지급받은 경우 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다.

④ 국가 또는 지방자치단체는 최소지원금에 해당하는 비용을 재정으로 지원할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 제1항에 따라 최소지원금 지급 여부를 결정하였을 때에는 이를 최소지원금을 신청한 자에게 통지하여야 한다.

⑥ 최소지원금의 산정에 관한 구체적인 사항은 대통령령으로 정하고, 신청ㆍ통지ㆍ지급절차 등 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

선지급과 중복지원의 제한

신탁사기 등 법이 정한 대상에는 경·공매 종료 전 선지급한 뒤 회수 결과에 따라 정산하는 제도가 마련됩니다. 공공임대주택 지원과 최소지원금의 중복지원 제한, 기존 회수액과 지원액의 반영도 적용됩니다. 모든 전세보증금 미반환에 동일한 지원이 제공되는 것은 아닙니다.

제25조의10 제1항~제4항 원문

제25조의10(최소보장금의 선지급) ① 최소보장피해자 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 국토교통부장관에게 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급받을 수 있다. 이 경우 그 금액(이하 "선지급금"이라 한다)을 지급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 지급을 신청하여야 한다.

1. 제2조제4호다목에 따른 임차인 중 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 자(신탁사기피해자를 포함한다)

2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

② 국토교통부장관은 선지급금의 지급 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지원금을 결정하여야 한다. 다만, 신청서류 누락으로 보완이 필요한 경우 등 기간 내 결정할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 30일 이내의 범위에서 그 기간을 한 차례 연장할 수 있다.

③ 국토교통부장관이 선지급금의 지급을 신청한 자의 임차보증금반환채권을 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조에 따른 우선변제권을 승계한다. 이 경우 선지급금을 지급받은 자는 제5항에 따른 정산이 완료될 때까지 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 유지하여야 한다.

④ 선지급금을 지급받은 자는 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다.

시행일과 종전 피해자의 적용

최소지원금·선지급 관련 조항은 2026년 11월 13일부터 시행되므로 그 이전에 이미 시행 중인 권리로 설명해서는 안 됩니다. 부칙은 시행 전에 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에도 새 제도를 적용하도록 하면서 신청기간의 기산과 일부 제한의 적용시점을 별도로 정합니다. 신청서식과 산정은 함께 공포된 하위법령을 따라 확인해야 합니다.

법률 제21634호 부칙 제1조·제4조·제5조 원문

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제31조(제29조의2제4항부터 제6항까지의 개정규정과 관련된 부분으로 한정한다) 및 제34조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제4조(최소보장피해자에 대한 최소지원금 및 선지급금 지급에 관한 적용례) 제25조의9 및 제25조의10의 개정규정은 같은 개정규정 시행 전에 제14조 또는 제15조에 따라 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에 대하여도 적용한다. 이 경우 제14조의2에 따른 전세사기피해자등 지원의 신청기간은 같은 개정규정의 시행일부터 기산한다.

제5조(최소지원금 신청 제한에 관한 적용례) 제25조의9제2항제2호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용한다.