부동산 경매에서는 낙찰을 받은 뒤에도 기존 점유자가 부동산을 넘겨주지 않아 문제가 생기는 일이 있습니다. 매수인이 매각대금을 모두 지급했다면 일정한 요건에서 경매법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 인도명령은 모든 점유자를 상대로 사용할 수 있는 절차는 아니어서 신청기간과 점유자의 권원을 먼저 확인해야 합니다.
부동산 인도명령이란?
부동산 인도명령은 경매를 통해 부동산을 매수한 사람이 채무자·소유자 또는 일정한 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해 경매법원에 신청하는 절차입니다. 일반적인 인도소송을 새로 제기하는 것보다 경매절차 안에서 인도를 구할 수 있다는 점에 의미가 있습니다.
인도명령 결정이 내려졌다고 바로 점유자가 나가는 것은 아닙니다. 상대방이 자발적으로 인도하지 않으면 그 결정을 집행권원으로 하여 집행관을 통한 인도집행으로 이어질 수 있습니다.
부동산 인도명령의 요건
매각대금 납부. 매수인은 매각대금을 모두 납부한 뒤 인도명령을 신청할 수 있습니다.
신청기간. 신청은 대금을 낸 날부터 6개월 이내에 해야 합니다. 이 기간을 지나면 같은 경매절차에서 인도명령을 이용할 수 없으므로 별도의 인도소송이 필요한지 살펴야 합니다.
점유자의 권원. 채무자와 소유자는 원칙적으로 인도명령의 상대방이 될 수 있지만, 그 밖의 점유자는 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있는지가 중요합니다. 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 점유를 주장할 수 있는 권리가 있다면 인도명령만으로 퇴거를 명할 수 없습니다.
부동산 인도명령과 인도소송의 차이점
인도명령은 경매절차와 직접 연결된 제도이고, 인도소송은 일반 민사소송으로 부동산의 인도를 구하는 절차입니다. 일반적인 임대차 종료나 불법점유처럼 경매와 관계없는 인도 문제는 처음부터 인도소송의 대상이 됩니다.
경매사건이라도 대금 지급 후 6개월이 지났거나 상대방이 인도명령으로 처리할 수 없는 권리관계를 주장한다면 인도소송을 이용해야 할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후에는 점유자에게 어떤 권원이 있는지와 신청기간을 함께 확인하는 것이 중요합니다.