중개를 의뢰하지 않았다면 별도의 지급약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개수수료를 낼 의무가 없습니다. 법률에서는 이를 ‘중개보수’라고 합니다. 다만 서면계약이 없어도 중개의뢰 관계가 성립할 수 있으므로 거래 과정에서 무엇을 요청하고 합의했는지 확인해야 합니다.
상대방이 중개를 의뢰했다고 나도 보수를 내는 것은 아닙니다
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받도록 정합니다. 공인중개사는 어느 한쪽의 의뢰만으로 매매나 임대차를 중개할 수도 있습니다.
그러나 상대방의 의뢰로 거래를 중개했다는 이유만으로 자신에게도 보수 지급의무가 생기는 것은 아닙니다. 대법원 2023다252162 판결도 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게는 별도 지급약정 등 특별한 사정이 없는 한 보수를 청구할 수 없다고 판단했습니다.
중개계약서를 쓰지 않았어도 의뢰가 인정될 수 있습니다
중개의뢰는 서면뿐 아니라 구두나 당사자의 행위를 통해 묵시적으로 성립할 수도 있습니다. 공인중개사에게 거래 상대방의 소개나 계약조건 조율을 요청했다면 실제 요청 내용과 업무 수행 경위를 살펴야 합니다.
반면 공인중개사가 상대방의 의뢰에 따라 거래조건을 전달하거나 계약체결에 관여했다는 사실만으로 자신도 중개를 의뢰했다고 단정할 수 없습니다. 보수를 내지 않겠다는 말을 미리 하지 않았다는 사정만으로 지급의무가 생기는 것도 아닙니다.
계약서나 확인·설명서의 서명만으로 단정할 수 없습니다
매매계약서에 공인중개사의 이름과 서명·날인이 있으면 그가 거래에 관여했다는 자료가 됩니다. 그러나 거래에 관여한 사실과 자신이 중개를 의뢰한 사실은 서로 구별해야 합니다.
중개의뢰인이 아닌 당사자가 중개대상물 확인·설명서에 기명·날인했더라도, 보수란에 적힌 금액을 지급하기로 약정했다고 단정할 수 없습니다. 서류를 받은 사실을 확인한 것인지 실제 보수 지급에 합의한 것인지 살펴야 합니다.
별도 보수약정서나 계약서 특약으로 보수를 지급하기로 했다면 지급의무가 인정될 수 있습니다. 서명한 문서의 제목만 보지 말고 보수 조항과 실제 합의 내용을 확인해야 합니다.
청구 근거와 거래 과정의 자료를 확인해야 합니다
공인중개사가 중개의뢰 관계를 근거로 청구하는지, 별도 지급약정을 근거로 청구하는지 먼저 확인해야 합니다. 의뢰 관계가 쟁점이라면 최초 연락 경위, 소개·조율을 요청한 내용과 실제 업무를 대조합니다.
문자메시지와 통화 녹음, 계약서·특약, 중개대상물 확인·설명서, 보수에 관해 주고받은 대화를 보관해야 합니다. 보수를 청구하는 공인중개사는 청구 근거가 되는 중개의뢰 관계나 지급약정의 성립을 주장하고 입증해야 합니다.