상가의 원상복구 범위는 계약 내용, 입점 당시 상태, 실제 수리·변경 내용과 시설을 인수한 경위에 따라 달라집니다. 통상적인 마모, 영업용 시설, 보존·개량 비용과 부속물은 구분해야 하며, 비용을 돌려받을 수 있는지와 시설을 남겨 둘 수 있는지도 같은 문제는 아닙니다.
원상복구의 기준은 계약과 임대 당시 상태입니다
민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 원상회복할 의무가 있습니다. 수리하거나 변경한 부분은 원칙적으로 임대 당시 상태로 사용할 수 있도록 회복하지만, 임대인이 원하는 어떤 상태든 만들어 주어야 하는 것은 아닙니다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 수리·변경 내용을 종합하여 범위를 구체적으로 정하도록 합니다. 원상복구라는 짧은 문구만으로 철거 대상을 모두 정할 수는 없습니다.
전 임차인이 설치한 시설도 계약에 따라 철거 대상이 됩니다
입점할 때 이미 있던 시설이라고 해서 언제나 철거 의무가 없는 것은 아닙니다. 앞의 2017다268142 판결은 커피전문점 영업과 시설을 이어받은 경위, 계약 내용과 시설의 특수성을 고려하여 이전 임차인이 설치한 시설의 철거 의무도 인정했습니다.
따라서 시설을 양수하면서 무엇을 인수했는지와 임대인이 어떤 상태로 반환받기로 했는지를 확인합니다. 직접 설치한 시설인지라는 한 가지 기준만으로 결론 내리지 않습니다.
통상적인 마모와 훼손을 구분합니다
일상적인 사용에 따라 생기는 마모나 노후화와 임차인의 잘못으로 생긴 파손은 구분해야 합니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 소개한 서울중앙지방법원 2005가합100279 판결은 특별한 약정이 없는 통상손모의 비용을 임대인 부담으로 설명합니다.
통상손모까지 임차인이 부담하기로 했는지는 조항의 범위와 설명·합의 내용을 구체적으로 보아야 합니다. 이 하급심 사례를 모든 상가의 모든 시설에 일률적으로 적용하지 말고, 입점·퇴거 사진과 시설의 사용연수, 손상 원인을 비교합니다.
필요비·유익비의 상환과 철거 의무는 별개입니다
누수 등 보존을 위한 필요비와 객관적 가치 증가를 위한 유익비는 임차인의 비용상환청구권의 요건에 따라 판단합니다. 유익비는 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있어야 하며 공사에 쓴 금액 전부가 당연히 상환되는 것은 아닙니다.
비용상환청구권의 포기 여부도 중요합니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 임차인이 승인받아 개축·변조하더라도 반환 전에 자기 부담으로 원상복구하기로 한 구체적 약정을 유익비상환청구권 포기 취지로 해석했습니다. 모든 원상복구 문구가 같은 내용인 것은 아니므로 실제 약정을 확인해야 합니다.
부속물매수청구권에는 동의와 객관적 편익 등 요건이 필요합니다
민법 제646조는 임대인의 동의를 얻어 사용 편익을 위해 부속한 물건 등에 대하여 임대차 종료 시 매수청구권을 정합니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결에 따르면 임차인 소유로서 건물의 구성부분이 되지 않고, 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 물건이어야 합니다.
오로지 임차인의 특수한 영업목적을 위한 시설은 대상이 되지 않습니다. 주방, 배관, 칸막이라는 이름만으로 포함·제외를 확정하지 말고 건물의 구조, 합의한 사용목적, 위치와 주변 환경, 시설의 독립성을 보아야 합니다.
증축 부분을 임대인에게 넘기기로 한 약정도 살핍니다
임차인이 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키는 대신 원상회복을 면하고 투입비용의 변상이나 권리주장을 하지 않기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 유효할 수 있습니다. 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결이 이러한 약정을 인정했습니다.
증축 부분, 건물의 구성부분과 독립된 부속물은 법적 성질이 다릅니다. 증축물을 철거하기 어렵다는 이유만으로 비용을 모두 돌려받거나 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 단정하지 않습니다.
시설별 내역을 정리한 뒤 보증금과 정산합니다
시설마다 입점 전 존재 여부, 설치자, 임대인 동의, 비용, 현재 상태와 계약상 처리 약정을 적습니다. 철거 대상, 통상손모, 필요비·유익비 또는 매수청구 대상이 겹쳐 논의될 수 있으므로 공사명세와 사진을 함께 대조합니다.
임대인이 철거비를 보증금에서 공제하려면 임차인이 부담할 원상복구 범위와 실제 비용을 구체화해야 합니다. 비용상환이나 매수청구를 주장할 때에도 법정 요건과 기간을 확인하고, 퇴거 합의에는 철거 범위·인도일·정산금액을 명확히 적습니다.