준공·인도 지연을 이유로 분양계약을 적법하게 해제하면 납부한 계약금의 반환을 청구할 수 있습니다. 위약금도 함께 청구하려면 계약에서 정한 지급사유를 충족해야 합니다. 지연 사실만으로 계약금의 두 배를 받는 것은 아닙니다.
계약에서 정한 날짜와 해제사유를 기준으로 판단합니다
준공예정일, 사용승인예정일, 입주·인도예정일은 서로 다를 수 있습니다. 계약서가 어느 의무의 이행기한을 정했는지에 따라 지연기간을 계산합니다. 공사가 늦어졌다는 사정만으로 계약에서 정한 인도 지연기간까지 지났다고 볼 수는 없습니다.
인도예정일부터 일정 기간이 지나면 해제할 수 있다는 특약이 있다면 그 기간과 예외사유가 적용됩니다. 모든 분양계약에 일률적으로 ‘3개월 지연’ 기준이 적용되는 것은 아닙니다.
약정해제 사유가 없다면 민법 제544조에 따른 이행지체 해제를 판단합니다. 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고 그 기간에도 이행하지 않아야 합니다. 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다. 잔금 지급과 인도가 동시이행 관계라면 매수인도 잔금 지급을 제공해야 상대방의 지체를 이유로 해제할 수 있는지가 문제됩니다.
계약금 반환액과 위약금은 따로 계산합니다
계약이 적법하게 해제되면 민법 제548조에 따라 계약금과 이미 낸 중도금 등의 반환을 청구할 수 있습니다. 반환할 금전에는 받은 날부터의 이자도 가산합니다. 위약금은 여기에 더해 청구하는 금액으로, 계약서의 지급요건·계산기준과 면책사유에 따라 인정 여부와 액수가 달라집니다.
계약금을 납부했다는 사실 자체가 같은 금액의 위약금 약정이 되지는 않습니다. 민법 제398조는 위약금을 손해배상액의 예정으로 추정하며, 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있도록 정합니다.
해제 의사는 계약 상대방에게 도달해야 합니다
분양상담 직원이나 홍보관에 불만을 말한 것만으로 해제 의사가 계약 상대방에게 도달했다고 볼 수는 없습니다. 계약상 상대방 또는 통지를 받을 권한이 있는 사람에게 지연된 의무, 해제 근거와 해제 의사를 명확히 전달해야 합니다. 내용증명을 이용할 때도 발송 내용과 함께 배달자료를 보관해야 합니다.
납부금 반환을 요구할 상대방도 계약에 따라 정해집니다. 계약서의 매도인과 시행사·신탁회사가 다르면 각 회사의 의무와 책임범위가 같지 않을 수 있으므로, 계약 당사자와 반환책임 조항을 근거로 반환금·이자·위약금을 나누어 요구해야 합니다.