근저당권이 설정된 건물이 철거되거나 화재로 멸실되면 기존 건물의 경매만으로 채권을 회수할 수 없게 됩니다. 그러나 건물 대신 보험금이나 손실보상금 등이 발생했다면 민법상 물상대위가 문제될 수 있습니다.
근저당권과 건물의 멸실
근저당권은 담보부동산의 교환가치로 채권을 우선변제받는 권리입니다. 건물이 없어지면 해당 건물에 대한 담보권 실행도 더 이상 할 수 없습니다. 토지와 건물에 각각 근저당권이 설정된 경우에는 담보 목적물별 권리관계를 나누어 확인해야 합니다.
물상대위의 의미
민법 제342조와 제370조에 따라 저당권자는 담보목적물의 멸실·훼손·공용징수로 저당권설정자가 받을 금전이나 다른 물건에 일정한 범위에서 담보권을 행사할 수 있습니다.
목적물 대신 지급된다는 이유만으로 모든 돈이 물상대위의 대상이 되는 것은 아닙니다. 권리의 발생 원인과 지급받을 사람, 담보목적물과 대가물의 관계를 확인해야 합니다.
지급 또는 인도 전 압류
근저당권자가 보험금이나 손실보상금에 물상대위권을 행사하려면 원칙적으로 해당 금전이 지급되기 전에 보험금청구권이나 보상금청구권을 압류해야 합니다.
근저당권설정자가 이미 보험금이나 보상금을 수령했다면 그 금전에 대해서는 원칙적으로 물상대위권을 행사할 수 없습니다. 다만 보상금이 공탁되어 있거나 다른 채권자가 먼저 압류하여 대상 채권이 특정되어 있는 경우에는 권리행사 가능성을 별도로 판단해야 합니다. 다른 채권자가 압류했다는 사실만으로 근저당권자가 자동으로 배당받는 것은 아니며, 법에서 정한 방법으로 물상대위권을 행사해야 합니다.
철거·수용·화재에서 주의할 점
재개발이나 재건축으로 건물이 철거된 경우에도 조합이 언제나 별도의 건물보상금을 지급하는 것은 아닙니다. 사업방식과 권리변환관계를 먼저 살펴야 합니다.
공익사업 수용이면 보상금채권과 공탁금에 관한 권리를 확인하고, 화재의 경우에는 보험계약의 내용과 보험금 청구권자의 지위를 확인합니다.