외국인도 국내 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만 계약 전에 허가가 필요한지 확인하고, 취득 원인에 맞는 거래신고와 외환 절차를 거쳐 소유권이전등기를 마쳐야 합니다. 국적, 국내거소신고 여부, 자금의 출처와 부동산의 위치에 따라 적용 절차가 달라집니다.
외국인과 재외동포의 범위
부동산 거래신고 등에 관한 법률상 외국인등에는 외국 국적의 개인뿐 아니라 외국 법률에 따라 설립된 법인·단체, 외국의 자본이나 임원 구성이 법정 기준에 해당하는 국내 법인·단체 등도 포함됩니다. 법인·단체는 이름이나 대표자의 국적만으로 판단하지 않고 법에서 정한 구성 요건을 확인해야 합니다.
재외동포법 제2조는 재외동포를 대한민국 국적을 가진 재외국민과 외국국적동포로 구분합니다. 외국 영주권이 있더라도 대한민국 국적을 유지하고 있다면 외국인과 같게 취급할 수 없습니다.
국내거소신고를 마친 외국국적동포는 재외동포법 제11조에 따라 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 관한 예외를 제외하고 부동산의 취득·보유 등에 국민과 동등한 권리를 갖습니다. 다만 법에서 정한 거래신고와 취득·보유 신고 의무는 적용됩니다. F-4 체류자격이 있다는 사정만으로 모든 신고나 허가가 면제되는 것은 아닙니다.
비거주 외국인의 의미
외환 절차에서 거주자인지 비거주자인지는 국적이나 비자만으로 정하지 않습니다. 한국은행의 거주자·비거주자 구분 안내에 따르면 국내에서 영업활동에 종사하거나 국내에 6개월 이상 체재하는 외국인 등은 원칙적으로 거주자로 구분되며, 외교관 등에는 예외가 있습니다. 외환법상 거주자 여부를 국내 체류 183일만으로 판단해서는 안 됩니다.
취득 대상과 제한 지역
취득 대상에는 토지와 건물이 모두 포함됩니다. 취득과 신고·허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 기준으로 확인해야 합니다. 건물만 취득한다고 하여 외국인등의 부동산 취득 신고 대상에서 당연히 제외되는 것은 아닙니다. 저당권·전세권 등 권리의 설정은 소유권 취득과 구별하여 해당 등기와 외환 규정을 확인해야 합니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조는 군사기지 및 군사시설 보호구역 등, 지정문화유산·천연기념물등과 그 보호물·보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역에 있는 토지를 외국인등이 취득하는 경우 원칙적으로 계약 체결 전 허가를 받도록 정합니다. 이를 위반한 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다. 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대한 특례와 같은 법 제11조에 따른 허가를 이미 받은 경우의 예외도 함께 확인해야 합니다.
이와 별도로 제11조에 따른 토지거래허가구역에서도 허가가 필요할 수 있습니다. 공고된 허가대상자·용도·면적·지정기간과 이용의무를 계약 시점에 확인해야 합니다. 주택을 매수하는 경우에도 대지권 등이 포함되는지와 지정 내용을 살펴야 하며, 농지를 취득한다면 농지취득자격증명 등 농지법상 요건도 따로 검토해야 합니다.
일반 토지거래허가구역의 계약과 외국인등의 특정 보호구역 토지취득 허가는 구분해야 합니다. 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 구 국토이용관리법상 허가를 받을 것을 전제로 한 계약의 유동적 무효와 허가신청 협력의무를 판단했습니다. 이 법리를 외국인등의 모든 무허가 취득에 그대로 대입하거나, 허가를 전제로 한 계약도 언제나 확정적으로 무효라고 설명해서는 안 됩니다.
신고 및 외환 관리 절차
부동산 매매계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 부동산 거래신고를 해야 합니다. 직거래에서는 거래당사자가 공동으로 신고하고, 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 중개거래에서는 해당 중개사가 신고하는 것이 원칙입니다. 이 신고 대상 매매계약에 대하여 외국인이라는 이유만으로 같은 계약의 60일 취득 신고를 중복하여 요구하는 것은 아닙니다.
같은 법 제8조에 따라 증여 등 제3조제1항의 거래신고 대상이 아닌 취득계약은 계약 체결일부터 60일 이내에 신고합니다. 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 취득했다면 취득일부터 6개월 이내에 신고합니다. 대한민국 국민이 국내 부동산을 보유하던 중 외국인등으로 변경되어 계속 보유하려는 경우에도 변경일부터 6개월 이내의 보유 신고가 문제됩니다.
신고서식과 제출자료는 계약 당시 기준을 확인해야 합니다. 2026년 2월 10일부터 시행된 거래신고 강화로 외국인 매수인의 체류자격·국내 주소·거소 신고사항과 허가구역 내 주택의 자금조달 증빙이 확대되었습니다. 중개사의 신고와 법에서 정한 단독신고에는 계약서 사본·계약금 지급증빙 첨부 의무도 보강되었습니다. 거래 유형별 적용 대상과 첨부 범위를 구분하여 확인해야 합니다.
외환 신고는 지방자치단체에 하는 거래신고와 별개의 절차입니다. 한국은행의 국내 부동산 취득 안내에 따르면 외국인 비거주자가 해외에서 송금하거나 휴대 반입한 자금 등으로 국내 부동산을 취득하는 경우 외국환은행 신고 대상이 될 수 있습니다. 상속·유증 등 신고 예외와 한국은행 신고 대상도 있으므로, 해외 송금이 있다는 이유만으로 모든 취득자가 같은 은행 신고를 해야 한다고 단정해서는 안 됩니다.
취득 신고필증과 해외 송금·환전 자료, 매매계약서, 세금 납부자료는 보관해야 합니다. 추후 매각대금을 해외로 송금할 때에는 해당 취득과 매각이 적법한 거래인지, 자금의 출처가 확인되는지 등을 외국환은행에서 확인하게 됩니다.
등기신청과 외국 발급 서류
외국인 개인이 외국인등록을 마쳤다면 이미 부여받은 외국인등록번호를 사용하고, 국내거소신고를 한 외국국적동포는 국내거소신고번호 사용 여부를 확인합니다. 이러한 번호가 없는 외국인 개인은 부동산등기용 등록번호의 부여 절차를 거쳐야 합니다. 주민등록번호가 없다는 이유만으로 모두 번호를 새로 발급받아야 하는 것은 아니며, 법인·단체의 부여 절차는 개인과 다릅니다.
소유권이전등기에는 신분·주소와 등기원인을 증명하는 정보 등 해당 등기에 필요한 첨부정보를 갖추어야 합니다. 부동산등기규칙 제46조에 따라 외국어로 작성된 첨부정보에는 번역문이 필요합니다. 외국 공문서나 외국 공증인의 공증문서는 협약 적용 여부와 법정 예외에 따라 아포스티유 또는 영사확인 등을 확인해야 하며, 모든 외국 발급 서류를 같은 방식으로 공증받는 것은 아닙니다.
취득세와 부대세금
외국인이라는 이유만으로 취득세가 일반적으로 면제되거나 세율이 완화되지는 않습니다. 다만 실제 세율과 감면 여부는 취득 원인, 부동산의 용도·가액, 주택 수와 법정 감면요건 등에 따라 판단해야 합니다. 지방교육세나 농어촌특별세도 과세·비과세 요건을 각각 확인해야 합니다.
취득세 과세대상 취득을 원인으로 하는 소유권이전등기에 등록면허세가 언제나 추가되는 것은 아닙니다. 지방세법 제23조는 취득을 원인으로 이루어지는 등기·등록을 원칙적으로 등록면허세의 등록 범위에서 제외하고 있습니다.
국적과 자금 출처, 토지 위치를 계약 전에 확인해야 합니다.
계약 전에는 취득자의 국적과 국내거소신고 여부, 허가대상 토지인지부터 확인해야 합니다. 이어서 취득 원인에 맞는 신고기한과 외환 신고 여부를 정하고, 세금과 등기 첨부정보를 준비해야 합니다. 비거주 외국인은 해외 자금을 보내기 전에 거래 외국환은행에 자금 경로와 신고 절차를 확인하는 것이 필요합니다.