가압류등기 뒤에 확정일자를 받았다면 그 확정일자에 의한 우선변제권으로 선행 가압류채권자보다 먼저 배당받을 수는 없습니다. 두 채권만 경쟁한다면 원칙적으로 채권액에 비례하여 나눕니다. 다만 소액임차인의 최우선변제권은 별도이며, 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는지도 대항력의 선후에 따라 달라집니다.
대항력과 확정일자에 의한 우선변제권의 시점은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 확정일자에 의한 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 전입은 가압류 전에 했지만 확정일자는 가압류 뒤에 받았다면, 대항력이 앞선다는 이유만으로 배당순위까지 앞서는 것은 아닙니다.
예를 들어 주택 인도와 전입신고를 마친 뒤 가압류등기가 이루어지고 그 후 확정일자를 받았다면, 대항력 취득일과 우선변제권 취득일이 서로 다릅니다. 임대차계약일 하나만으로 순위를 정하지 않고 인도일·전입일·확정일자와 등기 접수일을 차례로 대조합니다.
선행 가압류채권자와는 원칙적으로 안분배당합니다
대법원 92다30597 판결은 임차인이 가압류집행 뒤에 우선변제권을 취득한 경우, 그 가압류채권자에 대해서는 우선변제권을 주장하지 못하고 일반채권자의 지위에서 배당받는다고 판단했습니다. 가압류채권과 보증금채권만 같은 배당재원을 두고 경쟁한다면 채권액의 비율에 따라 나누는 것이 원칙입니다.
가압류가 먼저라는 이유로 가압류채권자가 언제나 전액을 먼저 받는 것도 아닙니다. 가압류는 근저당권과 달리 그 자체로 일반적인 우선변제권을 주지 않습니다. 가압류채권자에게 배당된 금액은 채권 확정 등 지급요건이 갖추어질 때까지 공탁되는 경우가 있으므로 배당액이 정해졌다는 것과 바로 지급받는다는 것은 다릅니다.
소액임차인·담보권·조세가 있으면 전체 배당표를 다시 계산합니다
주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제권은 확정일자에 의한 우선변제권과 다릅니다. 법정 보증금 기준과 경매신청 등기 전 대항요건 등 요건을 갖춘 임차인은 일정액을 우선변제받을 수 있습니다. 확정일자가 가압류보다 늦다는 이유만으로 이 보호까지 당연히 배제되는 것은 아닙니다.
다른 근저당권자·임차인·조세채권자가 함께 있으면 모든 채권을 단순히 같은 비율로 나누지 않습니다. 각 권리의 우선순위와 가압류의 처분금지효력이 미치는 범위를 반영해야 합니다. 보증금 규모, 담보권 설정 시점, 지역별 소액임차인 기준과 배당요구 여부도 실제 배당액을 바꿉니다.
배당받지 못한 보증금은 대항력에 따라 처리됩니다
배당에서 일부만 받더라도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라면 보증금 잔액의 반환을 요구할 수 있습니다. 반대로 매각으로 소멸하는 임차권이라면 미배당 잔액이 있다는 이유만으로 매수인에게 반환을 요구하지 못합니다. 가압류뿐 아니라 더 앞선 담보권 등과의 관계까지 살펴야 하므로 전입일 하나만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.
임차인이 직접 경매를 신청한 경우에도 이 원칙은 적용됩니다. 다만 첫 매각 후 남는 보증금 잔액과 소멸하는 우선변제권은 구분됩니다. 잔액에 대한 대항력이 남아 있다고 최초 확정일자의 배당순위까지 다음 경매에서 유지되는 것은 아닙니다.
배당요구와 권리 증명자료를 빠뜨리지 않습니다
임대차계약서, 확정일자 자료, 주민등록표 등·초본, 실제 인도·점유 자료와 등기사항증명서를 준비합니다. 다른 채권자가 신청한 경매에서는 배당요구가 필요한 임차인이 종기까지 이를 마쳐야 합니다. 법원의 현황조사에 임차인으로 적혔다는 사실만으로 배당요구가 이루어진 것은 아닙니다.
배당표에서는 보증금 원금과 실제 배당액뿐 아니라 경쟁 채권의 기준일과 금액을 대조합니다. 배당표에 대한 이의가 필요하면 배당기일의 이의와 후속 소송 등 정해진 절차를 밟아야 합니다. 보증금 잔액을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기 등으로 현재 남아 있는 권리를 보전한 뒤 인도 여부를 정합니다.