보증금을 올려 소액임차인 한도를 넘으면 종전 보증금 부분에 대한 최우선변제 지위가 그대로 남는다고 볼 수 없습니다. 대구지방법원은 임대차가 계속되는 중 보증금이 바뀌면 원칙적으로 배당 시 보증금으로 소액임차인 여부를 판단한다고 보았습니다. 반대로 보증금을 낮춰 한도 이내가 된 경우도 처음 계약 당시 금액만으로 배제하지 않습니다.
적용할 한도와 실제 보증금은 따로 확인합니다
먼저 주택 소재지와 담보물권 취득 시점에 적용되는 법령의 경과규정을 확인합니다. 현재의 소액임차인 한도가 모든 오래된 근저당권자에게 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 그런 다음 그 기준금액과 비교할 실제 보증금이 얼마인지를 살핍니다.
갱신하면서 보증금을 올린 경우
대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결의 임차인은 처음 보증금 1,500만 원을 지급했다가 3,000만 원으로 증액했습니다. 선순위 담보권자에게 적용되는 소액임차인 기준은 2,000만 원이었고, 법원은 최초 계약액만을 근거로 최우선변제를 요구한 청구를 받아들이지 않았습니다.
보증금을 낮춘 경우도 처음 계약액만으로 정하지 않습니다
같은 판결은 처음에는 기준을 넘었더라도 갱신 과정에서 보증금을 줄여 기준 이하가 되었다면 소액임차인에 해당할 수 있다고 설명했습니다. 다만 실제 감액 합의와 반환·정산 내역이 있어야 하며, 처음부터 소액임차인이 아니었다는 이유만으로 영구히 보호에서 제외되는 것은 아닙니다.
소액 보증금이라고 전부 먼저 받는 것은 아닙니다
소액임차인의 최우선변제는 보증금 전액이 아니라 법이 정한 일정액을 보호합니다. 경매신청 등기 전 주택 인도와 주민등록을 갖추는 등 대항요건과 배당요구도 필요하며, 주택가액에 따른 한도도 적용됩니다.
갱신계약서와 돈이 오간 자료를 함께 준비합니다
최초 계약서와 갱신계약서, 증액 지급 또는 감액 반환내역, 전입 자료, 등기사항증명서와 배당요구 자료를 시간순으로 정리합니다. 보증금액을 언제 바꾸었는지와 어느 담보권자에게 어떤 법령상 기준을 적용할지는 서로 다른 문제이므로 한 날짜로 처리하지 않습니다.
위 판결은 하급심의 구체적 판단입니다. 이를 모든 보증금 변경의 결과를 무조건 보장하는 판례로 확대하지 않고, 현행 법령과 실제 변경 내용에 맞추어 적용합니다.