대출승인을 매매계약의 효력 발생에 관한 정지조건으로 정했다면 원칙적으로 그 조건이 성취된 때부터 효력이 생깁니다. 다만 대출 관련 문구가 정지조건인지, 계약해제 특약인지 또는 잔금 지급방법에 관한 약정인지는 계약 내용에 따라 달라집니다. 대출이 거절됐을 때 계약금 등을 어떻게 처리할지도 확인해야 합니다.
정지조건은 민법 제147조가 규정합니다.
민법 제147조 제1항에 따라 정지조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 발생합니다.
조건이 성취했다고 해서 원칙적으로 과거로 소급하지는 않습니다.
민법 제147조 제1항에 따라 정지조건부 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 당사자가 조건성취의 효력을 성취 전으로 소급시키기로 의사를 표시한 경우에만 같은 조 제3항에 따라 그 약정이 적용됩니다.
다만 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전으로 소급하게 할 의사를 표시한 경우에는 민법 제147조 제3항에 따라 그 의사에 따릅니다.
대출승인·인허가 취득 등을 조건으로 정할 수 있습니다.
매수인의 일정 금액 이상 대출승인, 특정 인허가 취득, 정해진 공사의 완료처럼 장래 성취 여부가 불확실한 사실을 계약효력 발생의 조건으로 정할 수 있습니다. 다만 계약서 문구가 단순한 이행기한이나 해제권 유보에 불과한지 여부는 당사자의 의사와 계약 전체 내용을 기준으로 판단합니다.
조건의 내용과 성취기준을 구체적으로 정해야 합니다.
대출승인을 조건으로 한다면 금융기관, 필요한 대출금액과 신청기한을 정하고, 인허가를 조건으로 한다면 허가의 종류와 신청주체·기한을 정하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 조건이 성취되었는지를 확인할 객관적인 자료도 정해 둘 수 있습니다.
조건이 불성취되면 이미 지급한 금액의 처리도 정해야 합니다.
정지조건이 성취되지 않아 법률행위의 효력이 발생하지 않는 경우에는 이미 지급된 계약금이나 중도금의 반환관계가 문제됩니다. 반환 여부와 손해부담은 조건의 내용, 불성취 원인과 당사자의 약정에 따라 달라질 수 있으므로 ‘대출이 거절되면 언제나 계약금 전액을 돌려받는다’고 단정할 수 없습니다.
조건성취를 부당하게 방해하면 성취한 것으로 주장할 수 있습니다.
민법 제150조는 조건성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건성취를 방해한 경우 상대방이 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있도록 정합니다. 반대로 조건성취로 이익을 받을 사람이 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 경우에는 상대방이 조건이 성취하지 않은 것으로 주장할 수 있습니다.
정지조건부 매매는 조건과 불성취 시 처리를 명확히 해야 합니다.
계약서에는 조건의 내용, 성취 여부를 판단할 기준과 기한, 당사자의 협력의무, 조건이 성취되지 않았을 때 지급한 금액과 비용을 어떻게 처리할지를 구체적으로 정하는 것이 필요합니다.