대항력 있는 임대차의 임대인 지위를 여러 상속인이 함께 승계했다면, 보증금반환채무는 각자 지분만큼 나누는 채무가 아니라 불가분채무입니다. 이후 건물을 한 상속인이 단독으로 취득하여 임대인 지위를 승계하면 그 상속인에게 반환을 청구하는 것이 원칙입니다. 상속인 사이의 최종 비용 분담은 임차인에 대한 반환책임과 다릅니다.
대항력 있는 임대차를 공동으로 승계했다면 책임도 함께 봅니다
주택의 인도와 주민등록, 상가의 인도와 사업자등록 신청 등 해당 법률의 대항요건을 먼저 확인합니다. 대법원 2015다59801 판결은 대항력 있는 상가임대차에서 상속으로 소유권을 취득한 사람도 임대인 지위의 승계 대상이고, 공동으로 지위를 승계한 상속인들의 보증금반환채무는 불가분채무라고 보았습니다.
이 경우 임차인에 대한 책임을 각자의 상속지분 금액으로만 잘라서 판단해서는 안 됩니다. 공동임대인의 불가분채무를 설명한 대법원 98다43137 판결과 같이, 임차인에 대한 반환책임과 상속인들 사이의 내부 분담은 다릅니다.
분할로 한 사람이 건물을 취득한 뒤에는 달라질 수 있습니다
대항력 있는 임대차의 목적물이 한 상속인에게 귀속되어 그 사람이 임대인 지위를 승계하면 보증금반환채무도 함께 이전되는 것이 원칙입니다. 특히 대법원 2023다318857 판결은 상속재산분할심판에서 상가건물을 한 상속인의 단독소유로 하고 다른 상속인들에게 현금으로 정산한 사안에서, 그 소유자가 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 나머지 상속인은 임차인에 대한 책임에서 벗어난다고 설명했습니다.
다만 건물을 받은 상속인이 보증금을 반환한 뒤 다른 상속인들에게 내부 부담분을 구상할 수 있는지는 별개입니다. 위 판결은 보증금 채무를 고려하지 않은 분할에서 특별한 사정이 없는 한 법정상속분에 따른 내부 부담이 유지될 수 있다고 보았습니다. 임차인의 청구 상대방과 상속인들끼리의 최종 정산을 혼동하지 않아야 합니다.
대항력이 없다면 일반 상속채무의 분담을 검토합니다
임대인 지위가 건물 소유권과 함께 당연히 승계되는 요건을 갖추지 못했다면, 보증금반환채무가 일반 금전채무로서 법정상속분에 따라 나뉘어 상속되는지를 검토합니다. 건물을 받은 사람이 모든 채무를 부담하기로 상속인들끼리 약정했다는 사실만으로 나머지 상속인의 대외 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
대법원 97다8809 판결에 따르면 가분적인 상속채무를 한 사람이 더 부담하기로 하는 면책적 채무인수 약정으로 다른 상속인이 채권자에 대한 책임을 면하려면 채권자의 승낙이 필요합니다. 상속포기·한정승인 여부와 그 효과도 함께 확인해야 합니다.
승계에 이의를 제기한 경우는 구체적인 경위를 살핍니다
주택 양도에서는 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 지위 승계에 이의를 제기하면 종전 임대인의 보증금반환채무가 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다. 그러나 공동상속 후 상속재산분할이 이루어진 관계에 그 결론을 그대로 적용하여 모든 상속인의 책임이 남는다고 단정해서는 안 됩니다. 이전 경위와 시점, 이의 상대방·내용, 이후 임차인의 행동과 계약 종료 여부를 따로 확인해야 합니다.
청구 전에 시점별 자료를 모읍니다
계약서와 보증금 지급 자료, 대항요건을 갖춘 시점, 사망과 상속인 관계, 등기사항증명서, 분할협의서나 심판문, 채무인수에 대한 승낙·이의 자료를 대조합니다. 현재 건물 명의만 보거나 상속인이라는 이유만으로 모두를 같은 금액의 채무자로 정하지 않는 것이 핵심입니다.