신고 대상인 주택 임대차 계약은 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 합니다. 다만 두 사람이 함께 방문할 필요는 없으며, 한 사람이 계약서를 첨부하여 신고하면 공동신고로 처리됩니다. 계약서를 제출해 신고 접수를 마치면 확정일자를 부여받은 것으로 보지만, 보증금 보호에 필요한 주택 인도와 전입신고까지 대신하는 것은 아닙니다.
보증금·월세와 주택 소재지에 따라 신고 대상이 정해집니다
신고 대상은 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약입니다. 두 기준 중 하나만 초과해도 해당합니다. 보증금이 5천만 원이고 월세가 40만 원이면 신고해야 하지만, 보증금 6천만 원에 월세 30만 원인 계약은 금액 기준을 초과하지 않습니다.
신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주도 및 그 밖의 시 지역입니다. 군 지역은 경기도와 광역시에 속한 곳만 포함되므로 부산 기장군의 주택도 신고 대상 지역에 해당합니다.
아파트나 단독주택뿐 아니라 주거용 오피스텔 등 실제 주거용으로 임대한 건물도 대상입니다. 건축물대장에 사무실이나 공장 등으로 기재되어 있더라도 실제로 주거용으로 임대한 경우에는 신고 대상에 포함됩니다.
보증금이나 월세를 바꾸어 갱신한 계약도 신고합니다
신규 계약뿐 아니라 보증금이나 월세를 올리거나 내리면서 갱신한 계약도 신고 대상입니다. 갱신 후 계약이 신고지역과 금액 기준에 해당하면 갱신계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 보증금과 월세를 그대로 두고 기간만 연장한 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
신고를 마친 뒤 보증금이나 월세를 변경하거나 계약을 해제한 경우에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 변경·해제 신고를 해야 합니다. 처음 신고한 내용과 이후 합의한 내용이 달라졌다면 최초 신고만으로 후속 신고의무까지 이행한 것은 아닙니다.
한 사람이 계약서를 제출해도 공동신고로 처리됩니다
주택 임대차 계약의 신고의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 상대방이 알아서 신고할 것이라고 생각해 아무도 신고하지 않으면 양쪽 모두 신고의무 위반에 따른 과태료 부과 대상이 됩니다.
임대인이나 임차인 중 한 사람이 임대차 신고서에 서명 또는 날인하고 계약서를 첨부해 제출하면 공동신고로 처리됩니다. 계약서를 작성하지 않은 경우에도 입금증이나 계약 관련 금전거래내역 등 계약 체결 사실을 입증하는 자료를 첨부하여 신고할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신한 경우에는 그 사실을 확인할 자료도 함께 제출합니다.
상대방이 신고를 거부하는 경우에는 계약 자료와 단독신고사유서를 첨부하여 단독으로 신고할 수 있습니다. 상대방의 거부 때문에 신고를 하지 못한 채 기한을 넘길 필요는 없습니다. 다만 계약 당사자 중 일방이 국가·지방자치단체 등 법률이 정한 기관인 경우에는 그 기관이 신고합니다.
입주일까지 기다리면 신고기한이 지날 수 있습니다
30일의 신고기한은 잔금을 지급하거나 입주한 날이 아니라 계약을 체결한 날부터 계산합니다. 입주일이 계약 체결 후 한두 달 뒤로 정해져 있더라도 입주일까지 신고를 미룰 수는 없습니다.
주택 소재지를 관할하는 읍·면·동 주민센터에서 신고하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템으로 온라인 신고할 수 있습니다. 방문 신고에는 신분증과 계약서 등 필요한 자료를 준비합니다. 전입신고 때 계약서를 제출하여 임대차 신고도 함께 처리할 수 있지만, 전입일이 계약일부터 30일을 넘는다면 임대차 신고를 먼저 해야 합니다.
확정일자가 부여되어도 주택 인도와 전입신고는 필요합니다
임대차계약서를 제출하여 신고 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 계약서 없이 다른 자료만으로 신고한 경우에는 이 확정일자 부여의 효력이 생기지 않습니다. 신고필증에 표시된 확정일자 번호와 날짜로 부여 여부를 확인할 수 있습니다.
확정일자에 따른 우선변제권을 취득하려면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건도 갖추어야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약 신고를 했다는 이유로 입주나 전입신고 없이 보증금 보호 요건을 모두 갖춘 것은 아닙니다.
금액이나 지역 기준에 미달하여 임대차 신고의무가 없더라도 보증금 보호를 위한 요건은 따로 갖추어야 합니다. 확정일자는 주민센터나 등기소 등 확정일자 부여기관에서 받을 수 있으며, 주택을 인도받고 전입신고도 해야 합니다.
미신고·지연신고와 거짓신고의 과태료는 다릅니다
과태료를 부과하지 않던 계도기간은 2025년 5월 31일 종료되었으며, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 신고의무 위반에 따른 과태료가 부과됩니다. 미신고·지연신고의 과태료 부과기준은 계약금액과 지연기간에 따라 2만 원부터 30만 원까지이고, 거짓신고의 기준액은 100만 원입니다.
신고기한을 놓쳤다면 실제 계약일과 계약 내용대로 신고해야 합니다. 기한을 맞춘 것처럼 보이게 하려고 계약일이나 금액을 사실과 다르게 적는 것은 지연신고와 별개의 거짓신고에 해당합니다.
신고필증과 실제 계약·지급 자료를 함께 보관합니다
신고를 하면 보증금, 월세, 계약기간 등 당사자가 신고한 내용이 기록으로 남습니다. 임대인과 임차인 모두 이후 계약 조건을 확인하는 자료로 활용할 수 있습니다. 다만 실제 지급한 보증금이나 별도로 합의한 특약이 다투어지면 신고 기록만으로 모든 사실이 증명되는 것은 아니므로, 계약서와 특약, 보증금·월세 지급내역도 함께 보관해야 합니다.