주택건설사업 시행사가 매도청구소송을 제기했다고 해서 곧바로 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 주택법이 정한 사업계획승인과 매도청구 대상, 협의 등의 요건을 갖추어야 합니다. 다만 요건을 갖춘 매도청구권이 행사되면 소유자가 동의하지 않아도 시가에 따른 매매계약이 성립할 수 있습니다.
사업계획승인을 신청한 것과 받은 것은 다릅니다
주택법 제22조에 따른 매도청구는 제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체에게 인정됩니다. 승인신청서가 접수되었거나 심의가 진행되었다는 사실만으로 매도청구권이 생기는 것은 아닙니다.
승인서와 승인고시 등으로 승인의 내용과 효력 발생 시점을 확인해야 합니다. 법에서 정한 협의가 되려면 협의 의사가 소유자에게 도달하기 전에 승인의 효력이 해당 소유자에게 미쳐야 하므로, 승인 전 매수 요청 기간을 그대로 법정 협의기간으로 계산해서는 안 됩니다.
부지를 대부분 확보해도 매도청구 대상을 확인해야 합니다
주택건설대지면적의 95% 이상에 대한 사용권원을 확보했다면 나머지 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 사용권원은 토지를 사용할 수 있는 법적 권리를 뜻하며, 매도청구 대상 대지에는 건축물도 포함됩니다. 사업계획승인과 협의 등 다른 요건도 갖추어야 합니다.
95% 미만인 경우에는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유한 소유자가 대상에서 제외됩니다. 직계존속·직계비속 또는 배우자로부터 상속받았다면 피상속인의 소유기간도 합산합니다.
따라서 95% 미만이라는 이유만으로 모든 매도청구가 불가능한 것도 아니고, 시행사가 부지를 대부분 확보했다는 이유만으로 모든 소유자가 집을 팔아야 하는 것도 아닙니다.
3개월이 지났다는 사실만으로 협의를 마친 것은 아닙니다
매도청구권을 행사하기 전에는 소유자와 3개월 이상 구체적이고 실질적으로 협의해야 합니다. 집을 팔라는 요청을 보낸 뒤 시간을 보내는 것만으로 충분하지 않습니다.
대법원 2013다99256 판결은 매매가격이나 가격 산정의 상당한 근거를 제시했는지, 시행사가 협의를 위해 노력했는지, 소유자가 어떤 태도를 보였는지 등을 종합하여 판단하도록 했습니다. 요건 충족은 시행사가 증명해야 하며, 소송 중 조정절차에서도 협의가 이루어질 수 있습니다.
협의해도 합의에 이르지 못했다면 협의 종료일부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 합니다. 협의를 시작한 지 3개월이 되었다고 자동으로 협의가 종료되는 것은 아니므로, 실제 협의 경과와 행사 의사표시의 도달 시점을 확인해야 합니다.
시행사가 제시한 금액을 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다
매매가격은 매도청구권 행사 당시의 객관적인 시가로 정합니다. 시행사의 제시가격이나 소유자의 희망가격이 그대로 시가가 되는 것은 아닙니다. 주택건설사업으로 구체화된 개발이익을 반영하되 사업 종료 후 예상되는 모든 이익을 단순히 더하지는 않습니다.
가격에 다툼이 있으면 감정평가 등을 토대로 판단합니다. 적법한 매도청구가 이루어졌다면 가격에 동의하지 않는다는 이유만으로 매매계약의 성립을 막을 수는 없습니다.
소장을 받았다면 요건과 가격을 나누어 대응해야 합니다
사업계획승인 자료, 토지 취득·상속 내역, 시행사와 주고받은 내용증명·문자, 제시가격과 감정자료를 확인해야 합니다. 매도청구 대상인지, 실질적인 협의와 행사기간을 지켰는지, 시가 산정이 적정한지를 구별하여 답변해야 합니다.
매도청구 요건이 부족하다고 판단하더라도 소송을 방치해서는 안 됩니다. 청구를 다투는 경우에는 소장 부본을 송달받은 날부터 원칙적으로 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 공시송달로 받은 경우에는 이 제출의무의 예외가 적용되며, 법원이 지정한 기일과 제출기한도 확인해야 합니다.