채권최고액만 변경하는 등기는 원칙적으로 근저당권자와 담보부동산 소유자가 신청당사자가 됩니다. 소유자가 아닌 채무자가 등기부에 적혀 있다는 이유만으로 당연히 공동신청인이 되는 것은 아닙니다. 최고액을 늘리는지 줄이는지에 따라 등기권리자와 등기의무자의 지위가 달라집니다.
채무자와 담보부동산 소유자를 구별합니다
근저당권자는 담보권을 가진 사람, 채무자는 담보되는 채무를 부담하는 사람입니다. 근저당권설정자는 자기 부동산에 담보를 제공한 사람으로, 채무자와 같을 수도 있고 다른 사람일 수도 있습니다. 타인의 채무를 위해 자기 부동산을 제공한 소유자는 물상보증인입니다.
채권최고액 변경은 담보권의 한도를 바꾸는 절차입니다. 부동산등기법 제23조의 공동신청 원칙에 따라 그 변경으로 등기상 이익과 불이익을 받는 사람을 정하므로, 채무자라는 표시와 신청당사자 지위를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
최고액을 줄이면 근저당권자가 등기의무자입니다
최고액을 4억 원에서 1억 5천만 원으로 줄이면 담보 부담이 줄어드는 소유자가 등기권리자이고, 담보권의 범위가 줄어드는 근저당권자가 등기의무자입니다. 부동산 소유자가 물상보증인이라면 그 소유자가 참여합니다.
통상적인 후순위 근저당권자·압류권자는 선순위 담보 한도가 줄어 불리해지지 않으므로, 단순 감액만으로 그 승낙이 필요한 것은 아닙니다. 그러나 근저당권부채권 자체에 질권이나 압류·가압류가 있는 경우는 다릅니다. 그 권리를 해치는 변경인지와 필요한 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판을 따로 검토해야 합니다.
민법 제352조는 질권설정자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적 권리를 소멸시키거나 질권자에게 불리하게 변경하지 못하도록 합니다. 부동산 자체의 후순위 권리와 근저당권부채권을 목적으로 한 제3자의 권리는 구분하여 등기기록을 읽어야 합니다.
최고액을 늘리면 소유자가 등기의무자입니다
최고액 증액으로 담보를 더 확보하는 근저당권자가 등기권리자이고, 부담이 늘어나는 부동산 소유자가 등기의무자입니다. 채무자가 아닌 소유자도 자기 부동산의 부담이 늘어나므로 그 참여가 필요합니다.
중간에 등기된 담보권·압류 등 권리가 증액 때문에 불이익을 받는다면 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 문제됩니다. 부동산등기법 제52조와 제5조에 따라 승낙을 갖추어 부기등기하면 기존 등기의 순위를 따르지만, 승낙 없이 증액하는 부분까지 중간 권리보다 앞세울 수는 없습니다.
승낙이 없다고 언제나 증액등기를 전혀 할 수 없는 것은 아닙니다. 주등기로 하는 변경은 그 새로운 등기 순위에 따르므로 증액 부분이 중간 권리보다 뒤설 수 있습니다. 이미 앞선 순위의 권리자는 뒤의 근저당권 증액으로 순위가 침해되는 관계인지부터 구별합니다.
담보 변경과 대출약정 변경은 별개로 정리합니다
채무자를 바꾸지 않고 최고액만 변경한다면 소유자 아닌 채무자는 그 사정만으로 변경등기의 공동신청인이 되는 것은 아닙니다. 다만 대출약정이나 채무인수까지 함께 바꾸는 경우에는 채무자의 계약상 동의와 서류가 별도로 필요할 수 있습니다. 최고액 변경등기의 신청당사자가 아니라는 이유로 모든 금융계약의 서명을 생략할 수 있는 것은 아닙니다.
최신 등기사항증명서, 설정계약과 변경계약을 대조하여 바꾸는 항목과 신청당사자, 제3자의 권리를 정리합니다. 추가 대여금이 기존 근저당권의 담보범위에 들어가는지는 최고액 등기와 별개로 검토해야 하므로, 한도가 늘었다는 사실만으로 새 대여금의 담보가 자동 확정된다고 보지 않습니다.