상가는 과거 어느 시점에 세 기분의 차임을 연체한 사실이 있으면 완납 후에도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 주택도 두 기분까지 연체한 사실을 법정 갱신거절 사유로 정합니다. 늦게 낸 횟수를 단순히 합산하는 것이 아니라, 실제 미납 잔액이 기준액에 도달했는지를 계산해야 합니다.
연체 횟수가 아니라 당시 남아 있던 미납액이 기준입니다
월세를 여러 차례 늦게 냈다는 사실만으로 상가 세 기분 또는 주택 두 기분 연체가 되는 것은 아닙니다. 지급일마다 미납액과 이후 지급액을 반영하여 어느 한 시점의 미납 잔액이 기준에 도달했는지 봅니다.
연체는 반드시 연속된 달에 발생할 필요가 없습니다. 일부 미납액이 남은 상태에서 다음 차임의 지급일이 지나면 누적될 수 있습니다. 반대로 매번 전액을 갚아 기준에 이른 적이 없다면, 이미 정리된 과거 연체와 새로운 연체를 단순 합산해서는 안 됩니다.
상가는 세 기분 연체 사실이 완납 후에도 영향을 줍니다
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 세 기분의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 상가임대차의 계약갱신요구권을 행사할 때 현재 연체액이 없다는 이유만으로 과거의 해당 사실이 없어지지는 않습니다.
대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635·263642 판결도 임대차기간 중 세 기분까지 연체했다면 갱신요구 당시 그 금액 아래로 줄었더라도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다. 실제 갱신 합의나 다른 사정이 있다면 그 내용도 함께 검토합니다.
주택은 두 기분 연체 사실을 기준으로 합니다
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 두 기분의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 계약갱신요구의 거절 사유로 정합니다. 따라서 나중에 전부 갚았다는 사정만으로 그 법정 사유가 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
앞의 대법원 판결은 상가건물 임대차에 관한 판단입니다. 주택에서는 해당 법률의 문언을 기준으로 갱신요구의 시기, 연체 내역과 당사자의 합의를 확인합니다. 기간 중 계약 해지와 기간 만료 시 갱신거절도 구별해야 합니다.
계약서와 입금내역을 날짜순으로 대조합니다
계약서상 지급일·차임액, 계좌 입금내역, 영수증, 일부 변제의 충당 내역을 정리합니다. 각 지급일 직후와 실제 입금 직후의 미납 잔액을 표시하면 어느 날 기준액에 도달했는지 설명할 수 있습니다. 관리비와 차임은 항목을 구별합니다.
예를 들어 월차임이 100만 원인 상가에서 첫 달 미납 100만 원이 계속 남아 다음 두 달분도 미납되었다면 300만 원에 이릅니다. 반면 늦게 지급할 때마다 전액을 정리하여 미납 잔액이 한 번도 300만 원에 이르지 않았다면, 늦게 낸 횟수가 세 번이라는 사실만으로 같은 결론이 되지는 않습니다.
오래된 상가 연체에는 한시적 제외 규정이 있습니다
상가임대차법 제10조의9는 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임을 갱신거절·권리금 회수기회 보호 제외·해지의 판단에서 연체액으로 보지 않는 특례를 두었습니다. 오래된 거래내역까지 살펴본다면 이 기간의 차임을 다른 연체와 그대로 합산해서는 안 됩니다.
특례는 차임채무 자체를 면제하는 규정이 아닙니다. 차임을 청구할 수 있는지와 그 연체를 갱신거절 사유로 사용할 수 있는지는 별개이므로, 각 금액의 발생 시기와 적용 규정을 나누어 계산합니다.