토지와 무허가주택을 함께 사면 등기하지 못하는 건물에도 사실상 취득에 따른 취득세가 부과됩니다. 다만 실제로 사람이 산다는 이유만으로 주택의 1~3% 세율을 적용받지는 못합니다. 법이 정한 주택의 공부상 기재 또는 구법상 예외에 해당하는지에 따라 세율과 취득세 중과의 주택 수 계산이 달라집니다.
등기할 수 없는 건물도 취득세 신고 대상입니다
지방세법 제7조는 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득한 경우 취득세를 부과하도록 정합니다. 건물이 무허가라는 이유로 토지만 신고하거나 건물의 실제 취득을 제외할 수는 없습니다. 매매 목적물에 토지와 지상 건물이 모두 포함된다면 각각의 현황과 취득가액을 밝혀야 합니다.
일반적인 매매 취득은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 그 전에 등기·등록을 신청한다면 원칙적으로 그 신청서 접수일까지 신고·납부해야 합니다. 무허가건물의 등기 가능성과 취득세 납세의무는 별개입니다.
실제 주거용이라는 사정만으로 1~3%가 적용되지는 않습니다
제11조 제1항 제8호의 주택 세율은 주택법상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 대상으로 합니다. 법정 예외에 해당하지 않는 무허가주택은 실제 주거용이어도 이 세율의 적용 대상이 아닙니다.
농지가 아닌 부동산의 일반적인 유상취득에 해당하면 제11조 제1항 제7호 나목의 4% 세율을 적용합니다. 법정 주택에 해당하면 취득가액에 따른 1~3%와 다주택 중과 적용 여부를 판단합니다. 여기서 말하는 세율은 취득세 본세이며 지방교육세·농어촌특별세 등까지 합친 총부담률은 아닙니다.
오래된 건물은 당시 허가 없이 지을 수 있었는지가 중요합니다
2005년 법률 제7696호 개정 전 건축법에 따라 건축허가나 신고 없이 지을 수 있었던 주택은 법정 요건을 갖추면 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 봅니다. 해당 개정법 부칙 제3조에 따라 허가·신고가 있는 것으로 보는 경우도 포함됩니다. 단순히 오래되었거나 무허가건물관리대장에 이름이 있다는 것만으로 인정되는 예외는 아닙니다.
서울고등법원 2018누70877 판결은 양성화에 필요한 절차를 마치지 않은 무허가주택에 주택 세율을 적용하지 않았고, 대법원 2019두45326 사건은 심리불속행으로 상고가 기각되었습니다. 오래된 무허가건물이라는 사실보다 당시 건축규제와 실제 허가·양성화 이력이 세율을 결정하는 자료가 됩니다.
다른 주택을 살 때의 주택 수에도 같은 정의가 출발점입니다
취득세 중과 규정은 제11조 제1항 제8호의 주택을 기준으로 합니다. 공부상 기재도 없고 구법상 예외에도 해당하지 않는 무허가건물이라면 단순히 거주용으로 사용한다는 이유만으로 이 기준의 주택 수에 포함되지 않습니다. 반대로 미등기 상태라도 건축물대장 등 기재나 법정 예외를 충족하는 주택은 포함될 수 있습니다.
법정 주택에 해당하더라도 별도의 제외 규정을 적용합니다. 현행 저가주택 기준은 수도권 소재 주택의 시가표준액 1억 원 이하, 수도권 밖은 2억 원 이하이며 정비구역 등의 예외가 있습니다. 매매가격이 기준이 아니고 지분·부속토지만 취득해도 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다. 세대가 보유한 다른 자산까지 합산하는 취득세의 주택 수 산정을 양도소득세 등 다른 세금의 기준과 섞어서는 안 됩니다.
계약서에는 지상 건물과 대금 배분을 분명하게 적습니다
토지의 표시뿐 아니라 함께 매수하는 무허가건물의 위치·구조·면적·용도와 대금 배분을 계약서에 남기는 것이 좋습니다. 매매대금에 건물 값이 포함되어 있는데 계약서에는 토지만 적었다고 건물 취득이 없어지지는 않습니다. 실제 가액의 구분이 불분명하면 법령상 안분 기준이 적용될 수 있습니다.
매수 전에 건축물대장과 무허가건물관리대장, 사용승인·건축허가 및 양성화 자료를 모아 법정 주택 해당 여부를 확정하면 세율 판단의 오류를 줄일 수 있습니다. 취득세를 납부해도 무허가 상태가 적법해지거나 소유권보존등기가 자동으로 가능해지는 것은 아닙니다.