전세권 등기
전세권 등기는 전세권의 설정·변경·이전·말소를 등기기록에 반영하는 것입니다. 전세권의 성립과 우선변제, 권리변경 및 종료에 따라 등기의 법률효과도 달라집니다.
전세권의 성립
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 사용·수익하며 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다. 전세권설정계약만으로 물권이 성립하지 않고, 설정등기를 해야 효력이 생깁니다. 전세금·목적물의 범위·존속기간은 설정행위와 등기 내용에 따라 판단합니다.
전세권 설정등기의 효력
전세권이 성립하면 전세권자는 설정된 범위에서 목적부동산을 사용·수익하고 전세금의 우선변제를 주장할 수 있습니다. 권리 범위는 등기된 내용과 법률에 따라 정해지므로 전세권을 설정했다는 사정만으로 토지와 건물에 모두 같은 권리가 발생하지는 않습니다.
전세권의 변경과 양도
전세금과 존속기간 등 권리 내용의 변경은 당사자의 합의와 등기 요건을 구분해야 합니다. 전세권자는 원칙적으로 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있지만 설정행위로 금지한 경우에는 제한됩니다. 양도로 인한 권리변동은 전세권 양도의 법률효과와 연결됩니다.
전세권의 소멸과 반환
전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 목적물의 인도와 말소등기에 필요한 서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 법률상 요건에 따라 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다.
임차권과의 구별
전세권은 등기로 성립하는 물권이지만 임차권은 임대차계약으로 성립하는 채권적 권리입니다. 대항력과 우선변제권의 발생·유지 요건도 동일하지 않습니다. 양자의 구별은 전세권과 임차권의 차이에서 설명합니다.
관련 수임업무: 부동산등기 · 전세권 등기