권리금 계약
권리금 계약은 신규 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 영업시설과 영업상 가치의 양도·이용 대가를 지급하기로 하는 계약입니다. 임대인과 체결하는 점포 임대차계약과는 당사자와 급부 내용이 다릅니다.
계약의 대상
상가건물 임대차보호법 제10조의3은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 권리금의 대상으로 정합니다.
시설투자비와 권리금은 항상 같은 금액이 아닙니다. 양도하거나 이용하게 할 대상과 그 가치를 당사자가 약정하며, 기존 임차인이 부담한 비용 전액을 신규 임차인에게 청구할 권리가 당연히 생기는 것은 아닙니다.
당사자의 의무
신규 임차인은 약정한 금액을 정해진 시기에 지급하고, 기존 임차인은 계약에서 정한 시설·비품이나 영업상 가치를 인계할 의무를 부담합니다. 구체적인 인도 범위와 시기, 하자에 대한 책임은 약정 내용에 따라 정해집니다.
권리금 계약만으로 점포의 임차권이나 영업허가까지 당연히 이전되지는 않습니다. 임대차계약 체결·임차권 양도에 필요한 동의나 업종별 행정절차는 각각의 요건을 충족해야 합니다.
임대차계약과의 관계
권리금 계약은 임대차계약과 별개의 계약입니다. 다만 당사자가 새 임대차계약의 체결을 권리금 계약의 효력 발생 조건으로 약정했다면 그 조건에 따라 효력이 정해집니다.
임대차계약이 무산되었을 때의 권리금 반환도 조건과 해제·반환 약정, 계약의 목적과 무산 경위에 따라 판단합니다. 계약서가 따로 작성되었다거나 임대차가 무산되었다는 사실만으로 모든 계약의 효력과 반환 범위가 일률적으로 결정되지는 않습니다.
회수기회 보호와의 관계
계약 상대방에게 약정한 권리금을 청구하는 권리와 임대인의 위법한 회수방해로 인한 손해배상청구권은 성립 근거가 다릅니다. 임대인이 권리금 계약의 당사자가 아니라는 이유만으로 회수방해 책임까지 없어지는 것은 아닙니다.