선행 등기와 임차권등기명령 — 등기선례 202509-7
이미 전세권이나 임차권등기가 있는 주택에 임차권등기명령에 따른 등기를 할 수 있는지를 다룬 선례입니다.
선례 정보와 종전 자료
부동산등기선례 202509-7, 2025. 9. 19. 부동산등기과-3179 질의회답입니다. 이 선례에 따라 제7-281호·제9-300호·제202210-2호가 폐지되었습니다.
임차권등기의 성격
민법 제621조에 의한 등기된 임차권은 용익권적 권능 외에 임대차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능을 가진다고 할 것이고, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 상태에서 마쳐진 주택임대차보호법(이하 주임법) 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 한다고 볼 것이다.
촉탁 수리 기준
따라서 이미 전세권설정등기나 민법 제621조 및 주임법 제3조의4 제2항에 의한 임차권설정등기가 마쳐진 주택 또는 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 주택에 대하여 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 있는 경우 등기관은 이를 양립할 수 없는 등기로서 부동산등기법 제29조 제2호에 의하여 각하할 것이 아니라, 그 외의 다른 각하사유가 없는 한 그 촉탁에 따른 등기를 수리하여야 한다.
선례의 의미와 적용
부동산등기규칙 제161조 제1항 제2호의 중복 용익등기 제한과 임차권등기명령의 담보적 기능을 구별합니다. 선행 등기가 있다는 사실만으로 후행 촉탁을 거절하지 않는다는 기준이며 다른 각하사유까지 없어지는 것은 아닙니다.
권리의 순위와 구별
등기를 수리한다는 결론이 선행 권리보다 우선한다는 뜻은 아닙니다. 대항력·우선변제권의 취득과 유지, 임차권등기 후 새로 임차한 사람의 소액보증금 최우선변제 제한은 각각 법률에 따라 판단합니다.