건축물대장에 피상속인이 소유자로 등록되어 있지만 건물의 등기기록이 없다면 미등기건물의 상속에 따른 소유권보존등기를 검토해야 합니다. 상속으로 소유권을 취득하는 법적 효과와 등기기록을 처음 만드는 절차는 구분해야 합니다.
건축물대장이 있어도 소유권보존등기가 필요할 수 있습니다.
건축물대장은 건물의 표시와 소유자 등록사항 등을 확인하는 행정 장부이고, 등기기록은 부동산의 권리관계를 공시합니다. 건물에 최초의 등기가 없다면 소유권보존등기를 신청하여 등기기록을 개설해야 합니다.
최초 소유자가 사망했다면 상속인이 보존등기를 신청할 수 있습니다.
부동산등기법 제65조 제1호는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람뿐 아니라 그 상속인과 그 밖의 포괄승계인도 미등기건물 소유권보존등기의 신청인이 될 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 피상속인이 이미 사망했다는 이유로 상속인이 보존등기를 할 수 없다는 설명은 정확하지 않습니다. 미등기건물을 매매로 취득하는 경우에는 원칙적으로 매도인 등의 보존등기 후 매수인 명의의 이전등기를 진행해야 하므로, 상속인의 직접 보존등기와 구분해야 합니다.
상속인은 피상속인과의 관계 및 상속인 범위를 가족관계등록사항 등에 관한 증명서로 확인하고, 건축물대장의 소유자 표시와 건물 표시가 일치하는지도 확인해야 합니다. 부동산등기법 제64조에 따르면 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 등기기록에 기재하지 않습니다. 따라서 상속인이 보존등기를 신청한다는 의미와 이전등기의 등기원인을 ‘상속’으로 기재하는 절차를 구분해야 합니다.
공동상속인이 있으면 등기명의와 분할협의를 확인해야 합니다.
공동상속인이 여러 명이라면 법정상속분에 따른 공동명의 보존등기 또는 유효한 상속재산분할협의 결과에 따른 보존등기를 검토해야 합니다. 상속에 의한 보존등기 신청에는 2026. 3. 18. 개정·시행된 대법원등기예규 제1871호 「상속등기에 관한 업무처리지침」이 적용됩니다. 같은 지침 제4조·제5조에 따라 공동상속인 중 한 사람이 전원을 위하여 신청할 수 있지만, 신청인과 상속지분은 공동상속인 전원에 관하여 기재해야 합니다. 한 상속인이 신청서 작성과 제출을 맡더라도 그것만으로 그 상속인이 건물을 단독 소유하는 것은 아닙니다.
건축물대장이 없으면 별도의 보존등기 근거가 필요합니다.
부동산등기법 제65조는 확정판결로 자기 소유권을 증명하거나 건물에 관하여 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인을 받은 사람 등 다른 신청인도 정하고 있습니다. 단순한 재산세 영수증이나 실제 점유 사실만으로 언제나 보존등기를 할 수 있다고 단정할 수 없으므로 해당 건물의 건축물대장 등록 여부와 신청 근거를 먼저 확인해야 합니다.
상속인 보존등기는 대장과 상속관계의 일치 여부가 중요합니다.
건축물대장상 최초 소유자의 사망과 공동상속인 범위를 확인하고 부동산등기법 제65조에 따라 보존등기의 신청인과 필요한 첨부정보를 정해야 합니다.