건물인도에 관한 제소전화해가 성립하면 별도의 인도소송 없이 집행할 수 있는 집행권원이 마련됩니다. 다만 조서에 정한 인도시기와 조건이 충족되어야 하고, 실제 점유자가 누구인지도 맞아야 합니다. 합의서를 작성했다는 것만으로 같은 효력이 생기는 것은 아닙니다.
법원에서 성립한 화해조서가 필요합니다
제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자 사이의 민사분쟁을 화해로 정리하는 절차입니다. 신청인이 청구의 취지와 원인, 분쟁의 사정을 적어 상대방의 보통재판적 소재지 지방법원에 신청합니다.
당사자가 작성한 합의안을 제출하는 데 그치지 않고 법원에서 화해가 성립하여 조서에 적혀야 합니다. 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있지만, 강행법규를 피하기 위한 문구를 넣는다고 당연히 유효한 집행조건이 되는 것은 아닙니다.
건물과 인도조건을 구체적으로 표시합니다
당사자의 이름과 주소, 임대차 목적물의 표시, 일부 공간이라면 도면과 범위를 정확히 정합니다. 언제 인도할지와 어떤 사실이 발생하면 인도해야 하는지도 조서에서 알아볼 수 있어야 합니다.
임대료 연체를 조건으로 삼는다면 단순히 “연체하면 즉시 인도한다”라고 적기보다 해당 임대차에 적용되는 해지요건과 연체액·기간을 맞춰야 합니다. 상가건물 임대차에서는 3기의 차임액에 이르는 연체에 관한 법정 요건 등을 고려합니다.
보증금 반환과 동시이행 조건도 확인합니다
인도와 보증금 반환을 동시에 하도록 정했다면 임대인 자신의 이행 또는 제공이 집행개시의 전제가 될 수 있습니다. 조서에 인도의무가 있다는 이유만으로 보증금 반환 문제를 생략할 수 없습니다.
조건이 붙은 집행권원은 조건의 성취를 증명하는 서류를 갖추어 집행문을 받아야 하는 경우가 있습니다. 지급내역, 해지통보와 도달자료 등 조서의 조건에 맞는 자료를 준비해야 합니다.
실제 점유자가 달라졌다면 별도 확인이 필요합니다
조서에 적힌 임차인과 현장에서 점유하는 사람이 다르면 그 사람에게도 집행력이 미치는지 판단해야 합니다. 승계인에 해당하는지와 필요한 승계집행문 등 절차를 확인해야 하며, 임차인에 대한 조서로 누구에게나 집행할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원 2022. 6. 30.자 2022그505 결정도 집행권원에 적힌 사람과 실제 점유자가 다른 상황에서 집행력의 주관적 범위가 문제 됨을 보여 줍니다. 계약 체결 뒤 전대나 점유이전이 있었다면 집행신청 전에 그 경위를 확인합니다.
불성립과 이후 변경에 대비합니다
신청 단계의 인지액은 동일한 소송목적 값의 소장 인지액을 기준으로 5분의 1로 계산하는 구조이고, 송달료 등은 별도입니다. 합의가 성립하지 않으면 소송으로 갈 필요가 있으며, 화해불성립 조서등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 하면 법에서 정한 소제기의 효과가 이어집니다.
화해 뒤 계약을 갱신하거나 보증금·인도일을 다시 합의했다면 기존 조서를 그대로 집행할 수 있는지 재검토해야 합니다. 조서 작성 때의 조건과 현재 권리관계를 맞추는 것이 실제 집행 가능성을 판단하는 기준입니다.