소액임차인의 요건을 갖춘 보증금 중 일정액은 국세보다 우선 보호됩니다. 그 밖의 확정일자에 의한 우선변제권은 대항요건·확정일자를 갖춘 시점과 국세의 법정기일을 비교합니다. 해당 주택에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세에도 임차보증금 보호 특례가 있으므로, 세금 압류등기일 하나만으로 순위를 정할 수는 없습니다.
소액보증금의 일정액은 별도 보호를 받습니다
주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있고, 국세기본법도 이 금액을 국세 우선징수의 예외로 정합니다. 보증금 전액이 최우선으로 보호되는 것은 아닙니다.
첫 경매개시결정등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 하고, 배당요구가 필요한 임차인은 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 대항요건도 배당요구종기까지 유지해야 하므로 경매 중 이사나 전출을 하기 전 권리보전 방법을 확인합니다.
소액임차인 기준은 계약일만으로 정하지 않습니다
대상 보증금과 보호액은 지역에 따라 다르고, 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1이라는 총액 한도도 적용됩니다. 시행령 개정 전 이미 담보물권을 취득한 채권자와의 관계에는 종전 기준을 적용하는 경과규정이 있어, 지금의 기준이나 계약 체결 당시 기준만 적용하면 틀릴 수 있습니다.
등기부에서 담보권의 취득시기를 확인하고 그때 적용되는 시행령과 부칙을 함께 대조해야 합니다. 여러 담보권이 있는 경우에는 각 권리와의 관계도 살펴야 하므로 보증금 액수만 보고 보호액을 확정하지 않습니다.
일반적인 우선변제권과 국세의 법정기일
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권은 국세의 법정기일과 선후를 비교합니다. 법정기일은 세목과 부과방식 등에 따라 정해지는 날짜로, 세금 압류가 등기된 날이나 체납 사실을 알게 된 날과 다릅니다.
신고세액은 신고일, 정부가 결정·경정하여 고지하는 세액은 납세고지서 발송일 등이 기준이 되므로 세금별 자료가 필요합니다. 집주인이 바뀐 주택에는 국세기본법 제35조 제1항 제3호의2 등 별도 규정도 적용될 수 있어 현재 소유자의 세금만 단순 비교해서는 안 됩니다.
해당 주택에 부과된 국세의 특례
해당 주택에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 일반 국세와 다른 규율을 받습니다. 다만 주택 임차보증금에는 확정일자보다 법정기일이 늦은 해당 세금의 우선징수 순서를 대신하여 변제받을 수 있도록 하는 특례가 있습니다.
이는 임차보증금 전부를 모든 채권자보다 앞세우는 규정이 아닙니다. 대신 변제되는 금액은 해당 국세가 우선징수할 수 있었던 금액에 한정되고, 선순위 저당권 등의 변제액과 법에서 보장하는 기존 배분관계도 유지됩니다. 임차보증금 보호를 확대한 국세기본법 개정의 적용시점도 확인해야 합니다.
배당표를 만들기 전에 갖출 자료
임대차계약서와 확정일자 자료, 전입·점유 자료, 등기사항증명서, 경매개시결정과 배당요구종기, 세목별 법정기일·체납액을 한 날짜표에 정리합니다. 확정일자만 있고 주택 인도나 주민등록이 없었던 기간도 구분합니다.
배당순위가 앞선다는 것과 실제 전액을 받는다는 것은 다릅니다. 매각대금과 집행비용, 다른 선순위 권리, 보호액의 한도를 반영해야 최종 배당액을 계산할 수 있습니다. 배당요구 제출 여부도 별도로 확인합니다.