건물을 신축하는 과정에서 토지에 근저당권을 설정한 뒤 경매가 진행되어 토지 소유권이 변경되면, 신축 중인 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되는지가 문제될 수 있습니다.
법정지상권이란?
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속해 있다가 저당권 실행으로 소유자가 달라진 경우 건물 소유자에게 토지사용권을 인정하는 제도입니다.
신축 중인 건물이라고 해서 저당권 설정 당시 이미 완성된 독립 건물이어야만 하는 것은 아닙니다. 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결은 저당권 설정 당시 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행되어 있었고, 경매절차에서 매수인이 매각대금을 완납할 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖춘 독립된 건물로 완성된 경우에도 법정지상권이 성립할 수 있다고 보았습니다.
신축 중 건물의 공사 정도가 중요합니다.
근저당권 설정 당시 터파기나 기초공사만 이루어진 정도라면 법정지상권 성립이 어려울 수 있습니다. 반면 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행된 상태였다면 이후 완성 시점과 경매 진행과정을 함께 살펴야 합니다.
따라서 저당권 설정 당시 건물이 완성되어 있었는지만 확인할 것이 아니라 당시 공사의 진행 정도와 경매 매수인의 대금완납 시점까지 독립된 건물로 완성되었는지를 함께 확인해야 합니다.
법정지상권을 판단할 때 확인할 자료
건축허가와 착공신고 자료
건축허가서와 건축법 제21조에 따른 착공신고 자료는 공사가 언제 시작되었는지를 확인하는 자료가 됩니다. 다만 착공신고 자체만으로 저당권 설정 당시 건물의 외형이 어느 정도 갖추어졌는지가 증명되는 것은 아닙니다.
감리보고서와 공사진행 자료
감리보고서, 공정표, 기성내역 등은 저당권 설정 당시 공사가 어느 단계까지 진행되었는지를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
도급계약서와 공사비 지급자료
도급계약서와 기성금 지급내역은 공사의 내용과 진행시기를 확인하는 보조자료로 활용할 수 있습니다.
사진과 항공사진
근저당권 설정 전후의 현장사진이나 항공사진은 당시 건물의 외형과 공사진행 정도를 직접 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
법정지상권이 인정되지 않는 경우
법정지상권이 인정되지 않으면 건물 소유자는 토지 소유자에게 토지를 사용할 권리를 주장하기 어려울 수 있고, 토지 소유자가 건물철거와 토지인도를 구하는 문제가 생길 수 있습니다.
토지 사용관계를 새로 정하는 방법
토지 소유자와 임대차계약을 체결하거나 토지 매수에 합의하는 방법을 검토할 수 있습니다. 실제 가능 여부와 조건은 토지와 건물의 가치, 공사진행 정도와 당사자의 이해관계에 따라 달라집니다.
손해배상 문제는 별도의 근거가 필요합니다.
건물 철거로 손실이 발생하더라도 시공사나 금융기관을 상대로 당연히 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 계약위반이나 불법행위 등 별도의 책임근거가 있는지를 확인해야 합니다.