미등기건물을 매수했다는 이유만으로 매수인 명의의 소유권보존등기를 바로 신청할 수는 없습니다. 일반적인 매매는 매도인 등의 소유권보존등기 후 매수인 명의의 이전등기를 진행합니다. 협조를 받지 못하면 대위등기를 검토할 수 있지만, 매수했다는 이유만으로 곧바로 자기 명의 보존등기를 할 수 있는 것은 아닙니다. 여기서는 건축물대장에는 기재되어 있으나 아직 등기부가 개설되지 않은 건물을 전제로 하며, 건축물대장도 없는 무허가건물은 별도의 문제가 있습니다.
소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람
부동산등기법 제65조는 미등기 건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람을 정하고 있습니다. 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람과 그 상속인·포괄승계인뿐 아니라, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람 등도 법에서 정한 요건에 따라 보존등기를 신청할 수 있습니다.
따라서 건축물대장상 최초 소유자나 그 상속인만이 언제나 보존등기를 신청할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 다만 단순히 미등기건물을 매수했다는 사실만으로 매수인이 곧바로 자신의 명의로 보존등기를 신청할 수 있는 것도 아니므로 취득 원인과 판결의 내용을 확인해야 합니다(구법에 관한 대법원 86마696 결정 참조).
일반적인 매매에서는 보존등기 후 이전등기를 진행합니다.
건축물대장상 최초 소유자가 건물을 매도한 일반적인 상황이라면 최초 소유자 명의의 보존등기를 마친 뒤 매수인 명의로 소유권이전등기를 하는 방법이 기본이 됩니다. 최초 소유자가 사망했다면 상속관계와 매매계약의 당사자를 확인한 뒤 필요한 보존등기와 이전등기를 순서대로 진행합니다.
상속인 등이 협조하지 않으면 대위등기를 검토합니다.
매수인이 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권을 가지고 있는데 매도인이나 그 상속인이 보존등기에 협조하지 않는다면 부동산등기법 제28조와 민법 제404조에 따른 채권자대위를 검토할 수 있습니다. 요건을 갖추면 매수인이 자신의 이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인 등을 대위해 소유권보존등기를 신청하는 방법이 문제될 수 있습니다.
대위등기는 매수인이 보존등기의 명의인이 되는 절차가 아니라 매도인 등 등기의무자의 보존등기를 대신 신청하는 절차입니다. 이후 매매계약에 따른 소유권이전등기를 별도로 진행해야 합니다. 매도인이 사망했다면 상속인을 특정하고, 건축물대장상 최초 소유자의 주소나 주민등록정보가 오래되었다면 제적등본·주민등록표 관련 자료 등으로 동일인과 권리관계를 소명해야 합니다. 매도인이나 상속인의 협조를 얻을 수 없어 판결을 받는 경우에는 판결의 주문과 이유, 건축물대장의 기재가 대위 보존등기의 근거가 되는지도 따져야 합니다.
확정판결로 자기 소유권을 증명하는 경우는 별도입니다.
부동산등기법 제65조 제2호는 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 사람에게 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있는 길을 두고 있습니다. 그러나 단순한 매매대금 지급 사실이나 소유권이전등기 이행판결이 언제나 이 요건을 충족하는 것은 아니므로 판결 주문과 이유가 자기 소유권을 증명하는 내용인지 확인해야 합니다.
미등기건물은 보존등기의 신청 근거부터 확인해야 합니다.
미등기건물의 매수인은 건축물대장상 소유자와 실제 권리관계, 매도인의 생존 여부와 상속관계, 보존등기 협조 여부를 먼저 확인해야 합니다. 그 결과에 따라 당사자의 보존등기 후 이전등기, 채권자대위에 의한 보존등기 또는 확정판결에 의한 보존등기 가운데 적용 가능한 방법을 정하게 됩니다.