영업을 정리하고 새로운 임차인에게 권리금을 받으려면 계약서에 넘기는 영업상 가치와 지급 조건을 구체적으로 적어야 합니다. 임대인과 새 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리, 시설과 비품의 인도, 권리금 회수를 위한 협의도 함께 준비해야 합니다.
권리금에 포함되는 영업상 가치
상가건물 임대차보호법 제10조의3은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가를 권리금으로 정합니다.
권리금에는 인테리어와 설비뿐 아니라 고객과 거래처 등 영업 기반의 가치도 반영됩니다. 기존에 지출한 시설비 전액을 그대로 돌려받는다는 뜻은 아니며, 무엇을 인계하고 얼마를 받을지는 당사자가 약정합니다.
계약 당사자와 임대인의 역할
권리금 계약은 기존 임차인과 새 임차인이 되려는 사람 사이에 체결합니다. 새 임차인이 점포에서 영업하려면 임대인과 임대차계약을 체결하는 등 점포를 사용할 권원도 확보해야 합니다. 두 사람 사이의 권리금 계약만으로 임대차계약이 자동으로 성립하지는 않습니다.
임대인에게 신규 임차인을 주선하고 임대차 조건을 협의해야 합니다. 법에서 보호하는 기간에 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 현저히 높은 보증금·차임을 요구하여 권리금 회수를 방해했다면 임대인에게 배상책임이 생길 수 있습니다.
권리금 회수를 위한 시기와 통지
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호합니다. 임차인은 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력과 임차인 의무를 이행할 의사·능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.
주선한 사람과 제안한 임대차 조건, 임대인의 답변을 문자·전자우편·내용증명 등으로 남기면 협의 경위와 거절 이유를 입증할 수 있습니다. 내용증명 발송이 법정 필수요건은 아니며, 통지했다는 사실만으로 권리금 수령이 보장되는 것도 아닙니다.
3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실 등 법정 예외나 전통시장 등 법정 예외를 제외한 대규모점포·준대규모점포의 일부나 국공유재산 등 적용 제외 사유가 있으면 보호 여부가 달라집니다. 신규 임차인의 지급능력이 없는 경우 등에는 계약 거절의 정당한 사유가 인정될 수 있습니다.
계약서에 적을 구성과 지급·인도 조건
영업권, 시설, 비품, 재고 등 권리금에 포함되는 항목을 적습니다. 시설과 비품의 품목·수량·상태를 별지로 남기고 재고대금을 따로 정산한다면 그 기준도 명시합니다.
권리금 총액과 지급일·지급 방법을 정합니다. 계약금과 잔금으로 나누어 지급한다면 각각의 금액과 지급 시기를 적습니다. 이때 계약금은 권리금 총액의 일부이며, 임대인에게 지급하는 임대차보증금과는 별개의 돈입니다.
새 임대차계약 체결을 권리금 계약의 효력 발생 조건으로 정할 수 있습니다. 예정한 보증금·차임·기간과 체결 기한을 함께 적으면 어떤 조건의 임대차가 성립해야 하는지 명확해집니다. 권리금 표준계약서도 새 임대차계약이 체결되지 못한 때의 계약 효력과 받은 계약금 등의 반환을 정하는 방식을 제시합니다.
임대차가 무산되면 지급받은 돈과 서류를 언제 어떻게 반환할지, 당사자의 계약 위반으로 무산된 경우의 책임을 어떻게 정할지도 적습니다. 시설·비품은 인도일과 인도 당시 상태, 고장·누락에 대한 수리 또는 대금 조정 범위를 약정합니다.
임대인의 회수방해와 손해배상
임대인이 주선받은 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 행위, 현저히 높은 보증금·차임 요구, 정당한 사유 없는 임대차계약 거절은 법정 회수방해 행위에 해당할 수 있습니다.
이러한 위법한 방해로 손해가 발생하면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 그 금액 전부가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 동안 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 권리금 계약서, 신규 임차인 주선 자료, 임대인의 거절·지연에 관한 대화, 권리금 산정 자료는 방해행위와 손해액을 입증하는 근거가 됩니다.