등기권리증이나 등기필정보를 잃어버렸더라도 소유권이전등기는 가능합니다. 분실한 서류를 재발급받는 대신 부동산등기법 제51조의 본인확인 절차를 거쳐 신청합니다. 다만 법무사의 확인서면이 자동으로 발급되는 것은 아니므로, 잔금일 전에 분실 사실을 알리고 매도인 확인과 서류 준비에 필요한 일정을 잡아야 합니다.
분실했다고 소유권이 없어지는 것은 아닙니다
등기권리증은 종래의 등기필증을 부르는 말이고, 현재는 등기를 마친 뒤 등기필정보가 통지됩니다. 모두 후속 등기신청에서 등기의무자를 확인하는 데 사용하는 자료입니다. 이를 잃어버렸다는 이유만으로 등기부에 기록된 소유권이 소멸하거나 매매계약을 체결할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
등기사항증명서는 현재 등기기록의 내용을 보여 주는 문서입니다. 등기사항증명서를 새로 발급받았다고 분실한 등기필정보가 다시 생기거나 그 제출을 대신하는 것은 아닙니다. 분실한 등기필증·등기필정보 자체를 재발급받아 계속 사용하는 방식과 법정 대체 확인절차를 구별해야 합니다.
법무사의 확인서면은 해당 등기신청을 위한 서류입니다
등기신청을 대리하는 법무사 또는 변호사가 매도인이나 그 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하면, 그 사실을 증명하는 확인서면을 첨부하여 신청할 수 있습니다. 해당 자격자대리인이 본인 여부와 위임 사실을 확인하는 절차이므로, 신분증 사본만 맡긴 채 누구에게나 확인서면 발급을 요구할 수 있는 제도는 아닙니다.
확인서면은 분실한 권리증을 대신해 앞으로 모든 등기에 사용하는 새 권리증이 아닙니다. 이번 매매등기를 위한 확인서류입니다. 담당 법무사에게 부동산의 표시와 등기 명의, 매도인의 현재 신분자료를 제공하고 본인 확인방법과 일정을 정합니다.
등기관의 확인이나 공증을 이용하는 방법도 있습니다
부동산등기법 제51조 본문에 따라 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관에게 본인임을 확인받을 수 있습니다. 일반 수임인이 위임장만 들고 출석하는 것을 본인 또는 법정대리인의 출석과 같게 취급할 수는 없습니다.
또한 등기신청서 중 등기의무자 등의 작성부분에 관하여 공증을 받는 방법이 있습니다. 대리인이 신청한다면 그 권한을 증명하는 위임장 중 해당 작성부분이 공증 대상입니다. 다른 용도의 일반 확인서나 공증서가 있다는 사정만으로 이 요건을 대신하지는 못합니다.
잔금일 전에 명의와 신분자료를 맞춥니다
매도인은 분실 사실을 매수인과 등기 담당자에게 미리 알리고, 본인확인에 사용할 유효한 신분증을 준비합니다. 등기부의 이름·주소가 현재와 다르면 이름 변경이나 주소 이동을 연결하는 증명자료도 준비해야 동일인 확인과 필요한 표시변경을 진행할 수 있습니다.
등기필정보가 없다는 문제를 해결해도 매매계약서, 인감증명 등 신청에 필요한 다른 서류와 취득세 납부자료가 면제되는 것은 아닙니다. 공동소유자의 지분을 함께 매도한다면 어느 명의인의 등기필정보가 없는지 구분하고, 해당 명의인별로 필요한 확인절차를 준비합니다.
당일 처리가 어려운 경우에는 지급 조건도 함께 조정합니다
매도인이 해외에 있거나 신분자료만으로 본인임을 확인하기 어려우면 잔금일 당일에 모든 절차가 끝난다고 전제해서는 안 됩니다. 이용할 수 있는 확인방법이 정해진 다음 소유권이전등기 신청서류와 잔금 지급 일정을 맞춥니다.
분실 자체가 곧 계약해제 사유가 되는 것은 아닙니다. 법정 확인절차로 이전등기가 가능하면 그 절차를 이행하면 됩니다. 다만 약정한 날에 필요한 이행을 제공하지 못한다면 계약상 지체 문제가 별도로 생길 수 있으므로, 일정 변경에 합의한 경우 변경일과 잔금·서류의 교환 조건을 서면으로 남깁니다.