매수인이 대출을 인수하기로 매도인과 합의했더라도 매도인의 금융기관에 대한 상환책임이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 매도인이 채무에서 벗어나는 면책적 채무인수에는 채권자의 승낙 등이 필요하며, 매수인이 내부적으로 상환만 맡는 이행인수와 구분해야 합니다. 대출잔액과 근저당권 말소 조건도 확인해야 합니다.
매매계약에서 채무를 부담하기로 한 약정의 성격을 확인해야 합니다.
매수인이 매도인의 채무를 대신 갚고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은 당사자의 의사에 따라 이행인수, 면책적 채무인수 또는 병존적 채무인수로 평가될 수 있습니다.
대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결은 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 부담하면서 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우 특별한 사정이 없으면 매도인을 채무에서 벗어나게 하는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보는 것이 원칙이라고 판시했습니다.
면책적 채무인수에는 채권자의 승낙이 필요합니다.
민법 제454조에 따르면 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 면책적 채무인수의 효력이 생깁니다. 따라서 매수인과 매도인이 ‘대출을 인수한다’고 약정한 것만으로 은행에 대한 기존 채무자가 당연히 면책되는 것은 아닙니다.
금융기관이 채무자 변경을 승인하지 않았다면 매수인이 내부적으로 대출을 갚기로 했더라도 매도인은 금융기관에 대한 채무자로 남을 수 있습니다.
실제 채무액과 근저당권의 채권최고액을 구분해야 합니다.
등기사항증명서의 채권최고액은 실제 대출잔액과 같지 않을 수 있으므로 금융기관의 채무잔액과 피담보채무의 범위를 별도로 확인해야 합니다. 중도상환수수료와 연체금, 추가대출 가능성도 확인할 필요가 있습니다.
근저당권 말소시점과 소유권이전시점을 함께 정해야 합니다.
채무를 상환했다고 해서 근저당권 등기가 자동으로 말소되는 것은 아닙니다. 잔금지급, 채무상환, 근저당권 말소서류 교부와 소유권이전등기의 순서를 계약서에서 분명하게 정해야 합니다.
공동담보 여부를 확인해야 합니다.
근저당권이 여러 부동산을 공동담보로 하고 있다면 해당 부동산만 매수하더라도 기존 근저당권의 담보범위와 일부 말소 가능 여부를 확인해야 합니다. 매도인의 다른 담보목적물과 채무관계가 매수할 부동산에 영향을 줄 수 있습니다.
채무인수 매매는 채권자 관계까지 확인해야 합니다.
매매대금에서 어떤 채무를 얼마만큼 공제하는지, 매수인이 단순히 대신 이행하는 것인지 채무자 자체를 변경하는 것인지, 금융기관이 이를 승인했는지를 계약서와 금융기관 자료를 통해 확인해야 합니다.