부동산 소유권등기가 완료되었더라도 그 기초가 되는 계약이나 권리관계에 하자가 있다면 등기의 효력이 문제될 수 있습니다. 계약의 무효·취소, 대리권 하자, 채권자와의 관계 등을 구분하여 확인해야 합니다.
소유권 등기의 효력이 문제되는 경우
계약에 무효 사유가 있는 경우
계약이 처음부터 법적으로 효력이 없는 경우 그 계약을 원인으로 한 소유권이전등기도 효력이 문제될 수 있습니다.
공공질서와 선량한 풍속에 반하는 계약이나 통정허위표시처럼 처음부터 효력이 인정되지 않는 원인행위가 있다면 이를 기초로 한 등기의 효력이 문제될 수 있습니다. 대리권이 없는 사람이 한 거래도 본인의 추인이나 표현대리 성립 여부에 따라 효력이 달라집니다.
계약에 취소 사유가 있는 경우
계약이 성립했더라도 사기나 강박, 착오 등으로 법률행위가 취소되면 그 취소가 소유권이전등기에 미치는 효력이 문제될 수 있습니다. 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 한 법률행위는 민법 제5조에 따라 취소할 수 있고, 피성년후견인의 법률행위도 민법 제10조에 따라 원칙적으로 취소할 수 있습니다. 피한정후견인은 가정법원이 동의를 받도록 정한 범위의 법률행위를 동의 없이 한 경우 민법 제13조에 따라 취소할 수 있습니다.
대리권에 하자가 있는 경우
대리권이 없는 사람이 계약을 체결하거나 대리권의 범위를 벗어나 거래한 경우에는 본인의 추인 여부와 표현대리 성립 여부 등에 따라 계약과 등기의 효력이 달라질 수 있습니다.
채권자를 해하는 재산처분이 문제되는 경우
채무자가 채권자를 해하는 재산처분을 한 경우 그 거래와 등기가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 민법상 채권자취소권의 성립요건을 갖춘 때에는 채권자가 수익자나 전득자를 상대로 그 처분의 취소와 원상회복을 구할 수 있습니다.
이처럼 등기의 효력이 문제될 수 있는 사정을 거래 전에 줄이려면 매수 전 소유자와 권리관계, 대리권과 거래내역을 확인할 필요가 있습니다.
등기의 효력을 다툴 때 확인할 사항
부동산등기는 특별한 사정이 없는 한 적법한 권리관계를 공시하는 것으로 추정됩니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2025다211608, 211609 판결도 부동산등기의 추정력과 이를 다투는 사람의 증명책임에 관한 기존 법리를 다시 확인했습니다. 따라서 등기가 무효라고 주장하려면 원인행위의 무효·취소 등 구체적인 사정을 자료로 증명해야 합니다.
계약이나 등기의 효력이 부정되는 경우의 법적 효과
소유권이전등기의 원인행위가 무효이거나 취소되어 등기를 유지할 수 없게 되면 등기말소와 원상회복 문제가 생길 수 있습니다. 현재 등기명의인은 판결이나 적법한 절차에 따라 소유권이전등기를 말소해야 할 수 있습니다.
원상회복 과정에서 부동산을 반환하거나 대금을 반환하는 문제가 생길 수 있고, 무효 등기로 인해 재산권 행사에 손해가 발생했다면 손해배상 문제가 함께 제기될 수 있습니다.