상가건물에서 누수가 발생하면 누수 지점만 보고 임대인 또는 임차인의 책임을 정하기 어렵습니다. 누수의 원인, 설비를 설치·관리한 사람, 임대차계약의 내용과 수선이 필요한 범위를 함께 확인해야 합니다.
임대인은 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다
민법 제623조에 따라 임대인은 임대차 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405은 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하기 어려울 정도인지 등을 기준으로 수선의무를 판단했습니다. 건물의 구조나 기본설비에 생긴 하자로 정상적인 영업이 어렵다면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
임대인이 설치한 설비라고 해서 언제나 임대인 책임은 아닙니다
누수설비의 소유자만으로 책임을 정하지는 않습니다. 하자가 임대차 목적물의 사용·수익에 필요한 수선에 해당하는지, 임차인의 사용방법이나 관리상 과실이 원인이 되었는지, 계약에서 수선범위를 어떻게 정했는지를 확인해야 합니다.
임차인이 설치하거나 변경한 설비에서 발생한 누수는 별도로 봅니다
임차인이 수족관·세탁기·제빙기 등의 설비를 설치하거나 배수관을 변경한 뒤 관리상 과실로 누수가 발생했다면 임차인의 채무불이행 또는 불법행위 책임이 문제될 수 있습니다. 반대로 기존 건물 하자가 원인이라면 임차인에게 책임을 돌리기 어렵습니다.
임차인이 필요한 수선비를 지출했다면 비용상환도 검토할 수 있습니다
임차인이 목적물 보존에 필요한 비용을 지출한 경우에는 민법 제626조에 따른 필요비 상환청구가 문제될 수 있습니다. 다만 긴급성, 수선 필요성, 비용의 적정성과 임대인에게 통지한 경위 등을 자료로 남기는 것이 중요합니다.
영업손실은 실제 손해와 인과관계를 입증해야 합니다
누수 때문에 영업이 중단됐다는 이유만으로 평균 매출액 전체가 곧바로 손해액이 되는 것은 아닙니다. 누수 원인에 관한 책임, 수리 때문에 실제 영업을 할 수 없었던 기간, 고정비와 절감비용, 영업이익 감소 등을 객관적인 회계자료로 입증해야 합니다.
누수 분쟁은 원인감정과 계약내용이 출발점입니다
현장 사진과 영상, 누수탐지보고서, 공사내역, 임대차계약서, 수선 요청과 답변 내역을 확보해야 합니다. 원인을 확인한 뒤 임대인의 수선의무, 임차인의 관리책임 또는 시공업체의 계약·불법행위 책임을 각각 구분하여 판단합니다.