상가건물을 임차해 영업하던 중 소유자가 바뀌고 새 임대인이 기존 계약을 부인하거나 차임 수령을 거부한다면, 먼저 상가임차권의 대항력과 차임을 지급할 상대방을 확인해야 합니다. 주택임대차와 달리 상가임대차의 대항요건은 상가건물임대차보호법에 따라 판단합니다.
상가임차권의 대항력에는 확정일자가 필수요건이 아닙니다
상가건물임대차보호법 제3조에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676은 사업자등록이 상가임대차를 제3자에게 공시하는 기능을 한다는 점을 전제로 대항력의 범위를 판단했습니다. 확정일자는 우선변제권과 관련되는 요건이지, 새 소유자에게 임대차를 주장하기 위한 대항력 자체의 필수요건은 아닙니다.
대항력 있는 상가라면 양수인이 임대인의 지위를 승계합니다
대항요건을 갖춘 상가건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 새 소유자가 단순히 ‘기존 계약을 인정하지 않는다’고 말하는 것만으로 임차인의 권리가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 실제 대항력 취득 시점과 계약 종료 여부, 경매 등 특별한 사정은 별도로 확인해야 합니다.
차임을 받지 않는다면 지급 의사를 객관적으로 남겨야 합니다
새 임대인이 차임 수령을 거절한다면 지급기일마다 아무 조치 없이 넘어가서는 안 됩니다. 계좌이체 시도, 문자나 내용증명 등으로 정당한 차임을 지급하려 했다는 사실과 수령거절 경위를 남겨 두는 것이 좋습니다.
수령거절 등의 요건을 갖추면 변제공탁을 검토할 수 있습니다
민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때, 또는 채무자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 때 변제공탁을 할 수 있도록 합니다. 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276은 수령거절이 명백히 예상되는 경우 실제 이행제공 없이도 변제공탁을 할 수 있다고 보았습니다. 단순히 분쟁이 있다는 이유만으로 공탁의 면책효가 생기는 것은 아니므로 공탁원인과 공탁금액, 정당한 채권자를 정확히 확인해야 합니다.
계약을 부인하는 소송이 제기되면 대항요건과 지급자료가 중요합니다
인도 시점, 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 소유권 변동 내역, 차임 지급내역과 수령거절 자료를 준비해야 합니다. 확정일자가 있다면 보증금 우선변제와 관련하여 별도의 의미가 있으므로 함께 확인합니다.
상가임대차는 대항력과 차임 연체 문제를 분리해서 대응해야 합니다
새 소유자가 계약을 인정하지 않는 경우에도 대항요건을 갖췄는지 먼저 확인하고, 차임 수령을 거절한다면 변제공탁의 법정 요건을 검토해야 합니다. 계약의 존속 문제와 차임을 지급하지 않아 생길 수 있는 연체 문제를 함께 관리해야 합니다.