전세권과 임차권의 구별
전세권은 일정한 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 점유·사용·수익할 수 있는 권리입니다. 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하는 방식이라는 점에서 정기적으로 차임을 지급하는 임대차와 구별됩니다.
전세권설정등기를 마친 경우에는 민법상 물권인 전세권으로 공시됩니다. 반면 등기하지 않은 이른바 미등기전세는 채권적 관계로 보게 되므로, 실제 권리관계를 판단할 때에는 계약서의 명칭만이 아니라 전세권설정등기가 되어 있는지를 함께 확인해야 합니다.
임대차는 당사자 한쪽이 상대방에게 물건을 사용·수익하게 하고, 상대방이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 따라서 전세권과 임차권은 사용·수익이라는 점에서는 비슷해 보이지만 권리의 성격과 공시방법에서 차이가 있습니다.
대전지방법원 천안지원 1999. 2. 25. 선고 98가합2948 판결
전세권자의 부당이득 반환의무
전세권이 소멸한 경우 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물을 인도받고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 제공받는 것과 동시에 전세금을 반환할 의무가 있습니다.
전세권자가 목적물을 인도했더라도 말소등기에 필요한 서류를 교부하지 않았거나 그 이행을 제공하지 않았다면, 전세권설정자는 전세금 반환을 거절할 수 있습니다.
이와 같은 상황에서는 특별한 사정이 없는 한 전세권설정자가 전세금에 대한 이자 상당의 이익을 법률상 원인 없이 얻었다고 보기 어렵다는 판례가 있습니다. 따라서 전세권설정자에게 그 이자 상당액의 부당이득 반환의무가 바로 발생한다고 볼 수는 없습니다.
대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결
전세권자의 경매청구
전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법이 정한 절차에 따라 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다. 이는 민법 제318조에 따른 권리입니다.
다만 전세권자의 목적물 인도의무와 말소등기에 필요한 서류 제공의무, 전세권설정자의 전세금 반환의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 전세권자가 경매를 청구하려면 먼저 목적물 인도와 말소등기 의무를 이행할 준비를 갖추어 전세권설정자를 이행지체 상태에 두어야 합니다.
대법원 1977. 4. 13.자 77마90 결정
전세권 말소의무와 전세금 반환의무의 관계
전세권 말소의무와 전세금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 전세권자가 목적물에 대한 경매를 청구하거나 전세금에 대한 이자 상당액의 반환을 청구하려면, 자신이 부담하는 목적물 인도와 말소등기 관련 의무도 함께 이행할 준비가 되어 있는지를 확인해야 합니다.