이웃 토지를 침범했다는 이유로 담장이나 건물의 철거를 요구받았다면 먼저 토지 경계와 점유관계를 확인해야 합니다. 침범이 확인되더라도 장기간 점유에 따른 취득시효가 완성되었는지에 따라 소송의 대응이 달라집니다. 다만 20년 동안 점유했다는 사정만으로 철거 의무가 소멸하지는 않습니다.
토지 경계 침범 여부의 확인
법률상 토지 경계는 담장이나 건물의 위치만으로 확정되지 않습니다. 지적도·토지대장·등기사항증명서와 과거 측량성과 및 실제 점유 현황을 대조해야 합니다. 소송에서는 필요한 경우 측량감정으로 침범 부분과 면적을 특정합니다. 오래된 담장의 위치가 그대로 법적인 경계가 되는 것은 아닙니다.
철거·인도청구와 입증책임
소유권에 근거하여 철거와 인도를 청구하는 원고는 소유권과 상대방의 점유 또는 구조물의 소유, 침범 위치 등 청구원인 사실을 주장·입증해야 합니다. 피고가 별도의 사용권원이나 취득시효를 주장할 때에는 그 항변의 요건이 되는 사실을 주장하고 입증해야 합니다. 상대방의 내용증명만으로 피고에게 자기 비용의 사전 측량 의무가 발생하지는 않습니다. 소유자의 인도 요구가 점유의 평온성과 시효중단에 미치는 영향은 취득시효와 토지인도 요구 판례의 판단 기준과 구별해 확인해야 합니다.
취득시효의 성립과 소유의 의사
민법 제245조 제1항은 20년 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정합니다. 점유자의 자주점유는 민법 제197조 제1항에 따라 추정되지만, 점유개시 당시 소유권 취득의 근거가 없음을 알면서 무단점유했다는 사정 등이 입증되면 추정이 번복될 수 있습니다. 소유자가 이의를 제기하지 않았다는 사정은 취득시효의 독립된 요건이 아닙니다. 자주점유의 판단 기준은 대법원 95다28625 전원합의체 판례에서도 확인할 수 있습니다.
시효 완성과 철거청구의 관계
20년의 점유기간이 완성되어도 등기 없이 소유권이 곧바로 이전되는 것은 아닙니다. 시효 완성 당시의 소유자를 상대로 이전등기를 청구하는 것이 원칙이고, 완성 이후 소유권이 이전되었다면 제3취득자와의 관계 및 새로운 취득시효 성립 여부를 따로 확인해야 합니다. 취득시효 완성만으로 철거·인도·부당이득반환청구가 모두 당연히 배척된다고 단정해서는 안 됩니다.
취득시효 항변과 반소의 구별
철거청구 소송의 피고는 침범 여부, 점유권원, 시효취득 완성에 관한 항변을 할 수 있습니다. 반소가 없다는 이유만으로 취득시효 주장이 심리대상에서 배제되는 것은 아닙니다. 다만 소유권이전등기를 명하는 판결까지 얻으려면 청구취지를 특정해 별도 소나 반소로 청구해야 합니다. 소유권이전등기청구와 철거청구에 대한 방어는 법률상 목적이 다릅니다.
내용증명 회신과 증거의 준비
철거 요구를 받았다면 상대방이 특정한 토지·면적·권리근거를 확인하고, 확인되지 않은 침범 사실이나 무단점유를 섣불리 인정하지 않아야 합니다. 과거 지적도와 항공사진, 담장 설치·보수 자료, 점유 개시와 승계 경위를 입증할 자료를 확보해야 합니다. 소송 중 감정과 반소 여부는 청구취지 및 증거 상태에 맞추어 결정해야 합니다.