계약을 갱신하면서 전세금을 늘렸다면, 증액된 전세금까지 등기된 전세권의 내용으로 보호받기 위해 그 변경을 등기에 반영해야 합니다. 증액 계약서만 작성하거나 돈만 더 지급했다고 등기부의 전세금이 바뀌지는 않습니다. 특히 그 사이 다른 담보권 등이 생겼다면 증액분이 기존 전세금과 같은 순위를 갖는지 따로 판단해야 합니다.
갱신계약서의 금액과 등기부의 전세금은 별개입니다
민법 제303조에 따른 전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하면서 그 전세금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 전세권등기에 기록된 금액을 늘리는 합의는 권리 내용의 변경이므로, 법률행위에 따른 물권변동은 등기를 요한다는 민법 제186조에 맞추어 변경등기를 준비합니다.
예를 들어 기존 전세권의 전세금이 2억 원인데 3천만 원을 더 지급하기로 약정하였다면, 갱신계약과 추가 송금 사실만으로 등기부상 전세금이 2억 3천만 원으로 자동 변경되는 것은 아닙니다. 증액분을 포함한 권리 내용과 그 순위를 등기신청 전에 정해야 합니다.
기간 변경과 금액 변경을 함께 정리합니다
갱신하면서 존속기간만 변경하는 경우와 전세금도 바꾸는 경우에는 등기에 반영할 사항이 다릅니다. 합의한 새 존속기간과 변경 후 전세금, 변경일자를 특정하고, 전세권설정자와 전세권자가 작성한 변경계약에 맞추어 신청합니다.
민법 제312조 제4항에 따른 건물 전세권의 법정갱신은 별도 갱신등기 없이도 효력을 주장할 수 있습니다. 그러나 이는 종전 조건으로 법률상 갱신되는 경우이며, 당사자가 전세금을 늘리기로 합의한 경우와는 다릅니다. 법정갱신을 이유로 증액분까지 기존 등기와 같은 금액·순위로 보호된다고 보아서는 안 됩니다.
중간에 등기된 권리자가 있으면 증액분의 순위가 문제 됩니다
부동산등기법 제4조는 같은 부동산의 등기된 권리 사이 순위를 원칙적으로 등기한 순서에 따르도록 합니다. 기존 전세권 뒤에 근저당권이 설정되고 그 뒤 전세금을 증액하는 경우, 증액분까지 아무 조건 없이 기존 전세권의 선순위를 적용하면 중간 근저당권자에게 불이익이 생깁니다.
따라서 기존 전세권이 선순위라는 사실과 늘어난 전세금도 같은 선순위라는 판단을 구별해야 합니다. 증액 계약 직전에 등기사항증명서를 확인하여 그 사이 설정된 근저당권·압류 등과 변경으로 영향을 받는 권리자를 파악하고, 필요한 승낙과 증액분 순위를 확인한 뒤 추가금을 지급해야 합니다.
부기등기를 할 수 있는 조건이 있습니다
부동산등기법 제52조에 따라 권리변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나 그 승낙이 있으면 부기등기로 합니다. 부기등기의 순위는 같은 법 제5조에 따라 주등기의 순위에 따릅니다. 이해관계인의 승낙은 단순히 소유자와 전세권자가 계약을 갱신했다는 사실로 대신할 수 없습니다.
필요한 승낙을 받지 못한 채 증액 변경을 주등기로 하게 된다면, 그 증가 부분으로 기존 중간 권리자를 앞설 수 없습니다. 기존 전세금과 증액분이 언제나 같은 순위로 배당된다고 예상하지 말고, 등기 형태와 금액별 순위가 실제 합의의 목적에 맞는지 살펴야 합니다.
기존 전세권을 말소하고 새로 설정할 때에도 순위를 비교합니다
갱신을 간단히 처리하려고 기존 전세권을 말소한 뒤 새 전세권을 설정하면 새 등기의 순위가 적용되는 문제가 생깁니다. 중간에 다른 담보권이 있으면 원래 확보한 순위를 잃을 수 있으므로, 기존 권리를 유지하는 변경등기와 말소 후 재설정을 같은 것으로 취급해서는 안 됩니다.
기존 설정계약, 갱신계약안, 전세금 지급내역과 현재 등기사항증명서를 바탕으로 변경할 내용을 정합니다. 설정자·전세권자의 신청 의사와 위임자료, 필요한 제3자 승낙자료 등을 갖추고 추가 전세금 지급과 변경등기 신청 일정을 맞춥니다. 임대차계약도 함께 존재한다면 확정일자 등 임대차보호법상 요건은 전세권 변경등기와 별도로 다룹니다.