임대인이 계약 만료일에 집이나 상가를 돌려받으려 한다면, 임차인이 갱신을 요구할 권리를 모두 행사했더라도 통지 시기를 놓쳐서는 안 됩니다. 갱신요구권이 소진된 뒤에도 임대인의 침묵으로 계약이 다시 이어질 수 있기 때문입니다.
주택에 4년 거주하면 갱신요구권이 소진되나요?
주택 임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 그때 갱신되는 기간은 2년입니다. 처음 2년을 거주한 뒤 아무런 통지 없이 계약이 2년 더 이어졌다면, 4년을 거주했더라도 그 사정만으로 갱신요구권을 행사한 것은 아닙니다.
임차인이 아직 행사하지 않은 갱신요구권을 적법하게 행사하면, 임대인이 먼저 갱신거절을 통지했더라도 법정 거절 사유가 있어야 계약을 종료할 수 있습니다.
주택의 종료 통지는 만료 2개월 전까지 도달해야 합니다
현행 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절한다는 뜻을 임차인에게 통지합니다. 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
양쪽 모두 법정 기간에 필요한 통지를 하지 않으면 주택임대차의 묵시적 갱신으로 종전 조건이 유지되고 기간은 2년이 됩니다. 다만 임차인이 2기 차임액에 달하도록 연체했거나 의무를 현저히 위반했다면 이 규정이 적용되지 않습니다.
상가는 10년이 지난 뒤에도 갱신될 수 있습니다
상가 임차인의 갱신요구권에 적용되는 10년은 최초 임대차부터 계산합니다. 이 기간이 지나면 임대인이 갱신요구를 받아들일 의무는 없어지지만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 적용되는 계약에서는 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년간 갱신됩니다.
환산보증금이 지역별 법정 상한을 초과하는 상가에는 위 제4항이 적용되지 않습니다. 이 경우 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 사용하고 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 제기하지 않으면 민법 제639조에 따른 갱신이 성립할 수 있습니다.
이미 통지기간을 놓쳤다면
주택이나 상가가 각 보호법에 따라 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 후에 종료됩니다. 임대인에게 같은 해지권이 주어지지는 않습니다.
종료와 조건 변경은 통지 내용이 다릅니다
계약을 끝낼 뜻이라면 대상 건물과 만료일을 특정하고 그날 계약을 종료한다는 의사를 밝힙니다. 조건을 바꾸어 계속 임대하려는 경우에는 제안하는 조건과 그 조건으로 합의되지 않을 때의 의사를 분명히 밝히는 편이 좋습니다. 통지 시기는 발송일이 아니라 상대방에게 도달한 날을 기준으로 합니다.