매수인의 잔금으로 매도인의 대출을 상환하고 근저당권을 말소하면서 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다. 다만 대출금을 송금하는 것만으로 근저당권이 지워지는 것은 아닙니다. 잔금 중 상환할 금액, 은행의 말소서류 인도와 등기신청을 연결해 준비하고, 매도인에게 지급할 나머지 잔금도 그 절차에 맞추어 정해야 합니다.
잔금 지급과 이전등기는 함께 이행할 의무입니다
민법 제568조는 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인의 소유권이전의무와 매수인의 대금지급의무를 동시에 이행하도록 정합니다. 따라서 매수인이 대출상환에 사용할 잔금을 먼저 모두 지급한 뒤 매도인의 말소 처리를 기다리는 방법만 있는 것은 아닙니다. 계약에서 근저당권을 말소한 상태로 넘기기로 했다면 그 약정에 맞는 말소서류와 이전등기서류를 함께 준비합니다.
소유권이전등기를 마쳐도 기존 근저당권은 저절로 없어지지 않습니다. 매매등기와 근저당권 말소등기는 목적과 신청 당사자가 다른 등기이므로 각각의 신청이 갖추어져야 합니다. 소유자만 바뀌고 담보권이 남으면 매수한 부동산에 담보권이 계속 존재합니다.
등기부의 채권최고액을 그대로 은행에 보내는 것은 아닙니다
등기부에 적힌 채권최고액은 담보책임의 상한이며 현재 대출잔액과 다릅니다. 잔금일의 상환원금, 그날까지의 이자와 약정상 비용을 반영한 상환금액은 대출을 관리하는 금융기관의 자료로 산정합니다. 잔금일이 바뀌면 이자 때문에 금액도 달라질 수 있습니다.
근저당권이 여러 대출이나 계속적 거래를 담보한다면 한 대출만 갚아도 말소서류가 나오는지 먼저 정해야 합니다. 담보하는 채무가 남거나 거래를 계속하기로 한 경우에는 그 한 건의 상환만으로 근저당권 전체의 말소를 요구할 수 없습니다. 은행이 해당 근저당권을 말소하는 조건과 서류 인도 시점을 잔금 지급 전에 맞추는 이유입니다.
은행 상환액과 매도인에게 줄 잔금을 나눕니다
매도인과 합의하여 잔금 중 대출상환액은 은행이 지정한 상환계좌로 지급하고, 나머지만 매도인에게 지급하는 방법을 사용할 수 있습니다. 은행에 직접 지급하는 금액도 매매잔금의 일부로 지급한다는 점, 상환할 대출과 금액, 나머지 잔금의 수령인을 계약서나 별도 정산서에 명확히 적습니다.
은행이 지정한 계좌인지와 해당 대출의 상환 처리 여부를 확인한 뒤 영수자료를 남깁니다. 매도인의 설명만으로 개인 명의의 다른 계좌에 송금하거나, 상환액이 확정되지 않았는데 채권최고액을 대출잔액으로 간주해 정산하면 잔금 부족 또는 과다 지급 문제가 생길 수 있습니다.
말소서류와 이전등기서류를 같은 일정에 맞춥니다
근저당권 말소에는 해지증서 등 말소원인을 증명하는 자료, 근저당권자의 등기필정보와 위임자료 등 해당 신청에 필요한 서류가 준비되어야 합니다. 대출금 상환과 근저당권 말소는 다른 단계이므로 상환 영수증 하나만으로 은행의 협력 없이 공동신청 서류가 모두 갖추어지는 것은 아닙니다.
매매 쪽에는 매매계약과 거래신고 자료, 매도인의 등기필정보·인감 등 본인 및 위임 확인자료, 매수인의 주소와 취득세 납부자료 등 이전등기서류를 갖춥니다. 은행의 말소 담당자와 이전등기 담당자가 다르다면 서류 인도방법과 각 신청의 접수 순서를 미리 정하여 잔금 지급 후 처리 공백을 줄입니다.
말소 준비가 되지 않았다면 잔금일을 어떻게 처리하나요?
은행이 말소서류를 발급할 수 없거나 상환액이 잔금보다 큰 경우에는 매도인이 부족액을 마련하는 방법, 지급과 서류 인도 조건 또는 잔금일 변경을 먼저 합의해야 합니다. 매도인이 말소서류를 추후 제공하겠다는 말만으로 계약에서 정한 이행이 모두 이루어진 것으로 처리하지 않습니다.
반대로 서류 준비에 문제가 있다는 이유만으로 언제나 매수인이 계약을 즉시 해제하거나 모든 지급을 무조건 거절할 수 있는 것도 아닙니다. 계약상 선후이행 약정과 각 당사자의 이행제공 여부에 따라 지체 책임이 달라집니다. 변경한 일정과 조건을 문서로 남기고, 신청 후에는 접수 사실에 이어 근저당권 말소와 소유권이전의 완료 여부까지 등기기록으로 확인합니다.