임차인만 주민등록을 일시적으로 옮겼더라도, 함께 살던 가족이 주민등록과 거주를 유지하고 가족을 통한 임차주택의 점유가 계속되었다면 종전 대항력은 유지됩니다. 임차권등기로 권리를 보전하지 않은 채 가족 모두 전출하거나 주택의 점유가 끊긴 경우에는 같은 결론이 적용되지 않습니다.
대항력은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 대항력이 있으면 법에서 정한 범위에서 주택을 양수한 사람에게도 임대차관계를 주장할 수 있습니다.
주택의 인도와 주민등록은 대항력을 처음 취득할 때만 갖추는 요건이 아닙니다. 임차권등기 등 별도의 권리보전이 없는 상태에서는 그 요건을 계속 유지해야 종전 대항력도 유지됩니다.
가족의 주민등록도 대항요건에 포함됩니다
대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다. 임차인이 가족과 함께 주택을 점유하고 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 본인의 주민등록만 일시적으로 옮겼다면, 임대차관계의 공시가 전체적으로 사라졌다고 보지 않습니다.
대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 이러한 경우 임차인이 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 임차인 본인의 주민등록초본에 전출 이력이 있다는 이유만으로 대항력이 없어졌다고 단정할 수는 없습니다.
가족이 나중에 전입했어도 점유와 주민등록이 이어졌다면
위 판결의 사건에서는 임차인과 아들이 먼저 전입했고, 어머니는 약 한 달 뒤 전입했습니다. 이후 임차인만 다른 주소로 주민등록을 옮겼다가 돌아왔으며, 아들과 어머니의 주민등록은 임차주택에 계속 남아 있었습니다.
이 사건에서 원심은 임차인 본인의 재전입일이 경매개시결정 등기 후라는 이유로 소액임차인의 우선변제를 부정했습니다. 대법원은 가족의 계속된 주민등록 이력도 살펴야 한다며 원심을 파기했습니다. 가족 전원이 최초 입주일부터 같은 날 전입해야만 대항력이 유지되는 것은 아니라는 의미입니다.
다만 가족이 나중에 전입했다는 사실만으로 이미 끊긴 대항력이 되살아나는 것은 아닙니다. 임차인과 가족의 점유·주민등록이 어떻게 이어졌는지가 중요하며, 모두 전출한 뒤 가족이 새로 전입한 경우까지 종전 순위를 보장하는 판결은 아닙니다.
가족 모두 전출했다가 돌아오면 종전 대항력은 회복되지 않습니다
임차권등기 등으로 권리를 보전하지 않은 상태에서 임차인과 가족이 모두 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다면, 잠시 옮겼더라도 종전 대항력은 전출 당시 소멸합니다. 다시 전입한다고 처음 취득했던 대항력이 소급하여 회복되지는 않습니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결도 같은 취지로 판단했습니다.
주택의 점유를 유지하면서 다시 전입신고를 했다면 새로 요건을 갖춘 다음 날부터 새로운 대항력을 취득합니다. 전출과 재전입 사이에 근저당권 등 다른 권리가 설정되었다면, 종전 전입일을 내세워 그 권리보다 앞선 지위를 주장할 수 없습니다.
가족의 전입·거주 이력을 함께 제시합니다
대항력을 다투는 사건에서는 임차인 본인의 주소변동 내역만 제출하면 가족을 통한 점유와 주민등록의 연속성이 드러나지 않을 수 있습니다. 임대차계약서, 실제 거주한 가족의 주소변동이 포함된 주민등록초본, 가족관계 자료 등을 함께 제시하면 누가 언제부터 주민등록을 유지했는지 설명할 수 있습니다.
실제 거주 여부도 다투어진다면 관리비·공과금 납부자료 등 주택의 사용 상태를 보여 주는 자료를 함께 제시합니다. 주소만 남겨 두고 가족도 실제로 거주하지 않았다면 주민등록 자료만으로 계속된 점유가 증명되는 것은 아닙니다.
가족도 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마칩니다
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 종전 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 그 등기를 마치면, 이후 가족 모두 이사하고 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 권리는 유지됩니다.
이 보호는 임차권등기를 마친 뒤에 적용됩니다. 신청서를 냈거나 법원의 결정을 받았다는 사실만으로 이사 후의 대항력까지 보전되는 것은 아닙니다. 등기 전에 가족 모두 전출하여 종전 대항력이 소멸했다면 나중에 임차권등기를 마쳐도 처음의 순위가 소급하여 되살아나지는 않습니다.