부동산등기
부동산등기는 부동산의 소유권이나 저당권·전세권 등 권리의 설정·이전·변경 등의 내용을 등기기록에 기록하여 공시하는 것입니다. 매매·증여처럼 법률행위로 부동산의 권리를 변동시키는 경우에는 등기를 하여야 그 효력이 생깁니다.
소유권을 이전하는 원인에 따라 매매등기·증여등기·상속등기를 진행합니다. 상속은 사망으로 소유권을 취득하지만, 상속등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다.
채권을 담보하기 위해서는 근저당권 등기, 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하면서 우선변제를 확보하기 위해서는 전세권 등기를 합니다. 채무불이행이나 전세금 반환 지체 등 요건이 갖추어지면 근저당권자와 전세권자는 임의경매를 신청할 수 있습니다. 부동산을 신탁하여 사망 이후의 재산승계 방법을 정하려는 경우에는 유언대용신탁 등기를 이용할 수 있습니다.
부동산등기 업무
매매등기
매매등기는 부동산 매매계약에 따라 매도인 명의의 소유권을 매수인 명의로 이전하는 소유권이전등기입니다. 부동산은 매매계약을 체결한 것만으로 소유권이 이전되는 것이 아니라 소유권이전등기를 하여야 물권변동의 효력이 발생합니다.
등기를 진행하기 전에는 매도인이 현재 등기명의인인지 확인하고, 부동산에 근저당권·전세권·압류·가압류 등 권리나 부담이 있는지 등기사항증명서를 통하여 확인하여야 합니다.
매매에 따른 소유권이전등기는 원칙적으로 매수인과 매도인이 공동으로 신청합니다. 잔금이 지급되면 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하고, 매수인은 취득세 신고·납부 등 등기신청에 필요한 절차를 진행합니다.
부동산 매매계약은 매수인과 매도인이 직접 체결할 수 있으며, 이 경우에도 법무사를 통하여 필요한 절차를 확인하고 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다.
증여등기
증여등기는 부모·자녀나 부부 등 친족 사이에서 부동산을 무상으로 이전하는 소유권이전등기입니다. 증여자 명의의 부동산을 수증자 명의로 이전하려면 증여를 원인으로 소유권이전등기를 합니다.
증여는 증여자가 재산을 무상으로 주겠다는 의사를 표시하고 수증자가 이를 승낙하면 성립합니다. 부동산을 증여할 때에는 증여계약서를 작성하여 증여의 내용과 대상 부동산을 명확하게 하고 이를 원인으로 소유권이전등기를 진행합니다. 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우에는 이행 전 각 당사자가 증여계약을 해제할 수 있습니다.
증여할 부동산에 근저당권이나 전세권이 설정되어 있다면 증여등기를 하더라도 그 권리는 그대로 존속합니다. 수증자는 근저당권의 부담이 있는 부동산을 취득하고, 전세권이 설정되어 있다면 새로운 소유자가 전세권설정자의 지위와 전세금반환의무를 승계합니다. 다만 근저당권이 담보하는 증여자의 개인채무까지 수증자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
증여와 함께 근저당권의 피담보채무나 그 밖의 채무를 수증자가 인수하기로 하였다면 채무인수의 내용과 증여계약의 관계를 명확하게 정하여야 합니다. 단순한 증여인지 일정한 채무를 부담하는 부담부증여인지에 따라 계약내용과 등기 전 확인할 사항이 달라집니다.
상속등기
상속등기는 부동산 소유자가 사망한 경우 상속으로 취득한 부동산의 소유관계를 등기기록에 반영하는 등기입니다. 상속인은 피상속인이 사망하면 등기 없이도 부동산 소유권을 취득하지만, 상속등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다.
상속재산분할협의를 하지 않았다면 공동상속인 전원을 등기명의인으로 하여 법정상속분에 따른 상속등기를 할 수 있습니다. 공동상속인 중 한 사람이 상속인 전원을 위하여 신청할 수 있지만 자신의 법정상속지분만 따로 상속등기할 수는 없습니다.
공동상속인 전원이 특정 상속인이 부동산을 취득하기로 협의하였다면 협의분할에 의한 상속등기를 할 수 있습니다. 이 경우에는 공동상속인 전원이 상속재산분할에 동의하여야 합니다.
피상속인이 사망한 뒤 공동상속인 중 일부가 다시 사망하는 등 상속이 연속하여 발생한 경우에는 각 사망 시점의 상속관계를 순서대로 확인하여야 합니다. 각 단계의 상속인과 상속지분을 확정하고 각 단계의 상속관계를 반영하여 현재의 상속등기를 진행합니다.
근저당권 등기
근저당권 등기는 채권자가 채무의 변제를 확보하기 위하여 부동산에 담보권을 설정하고, 이후 발생하는 설정·변경·이전·말소 사항을 등기기록에 반영하는 등기입니다.
근저당권을 설정할 때에는 근저당권자, 채무자, 근저당권설정자와 채권최고액을 정하여 등기합니다. 채무자와 부동산 소유자인 근저당권설정자는 서로 다른 사람일 수 있으며, 채권최고액은 실제 채무액 그 자체가 아니라 근저당권으로 담보되는 최고한도를 의미합니다.
근저당권자의 지위가 이전되거나 채권최고액·채무자 등 등기사항이 변경된 경우에는 그 원인에 따라 근저당권 이전등기 또는 변경등기를 합니다. 피담보채무가 모두 정리되어 근저당권을 존속시킬 필요가 없어진 경우에는 근저당권 말소등기를 진행합니다.
채무자가 피담보채무를 변제하지 않으면 근저당권자는 근저당권을 실행하여 부동산에 대한 임의경매를 신청하고 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
전세권 등기
전세권 등기는 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 사용·수익하는 전세권에 관한 설정·변경·이전·말소 사항을 등기기록에 반영하는 등기입니다.
전세권은 전세권설정계약만으로 성립하는 것이 아니라 전세권설정등기를 하여야 물권으로서 효력이 발생합니다. 등기에는 전세금, 전세권의 범위와 존속기간 등 필요한 사항을 기록합니다.
전세금이나 존속기간 등 등기사항을 변경한 경우에는 전세권 변경등기를 하고, 전세권을 다른 사람에게 양도한 경우에는 전세권 이전등기를 합니다. 다만 설정행위에서 전세권의 양도를 금지하였다면 그 약정에 따라야 합니다.
전세권이 종료되고 전세금을 반환받으면 전세권 말소등기를 진행합니다. 전세권이 소멸한 뒤에도 소유자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 전세권 목적물에 대한 임의경매를 신청하여 전세금을 회수할 수 있습니다.
유언대용신탁 등기
유언대용신탁 등기는 부동산을 신탁재산으로 정한 유언대용신탁에서 수탁자 명의로 소유권이전등기를 하고 신탁관계를 등기기록에 공시하는 등기입니다.
위탁자가 살아 있는 동안에는 자신을 수익자로 정하고, 사망 이후에는 배우자나 자녀 등 미리 지정한 사람이 수익권을 취득하거나 신탁재산에서 급부를 받도록 정할 수 있습니다. 사망 이후의 재산승계 방법과 신탁재산의 관리·귀속 방법을 신탁계약에서 구체적으로 정할 수 있습니다.
부동산을 신탁하면 수탁자 앞으로 소유권이전등기와 신탁등기를 함께 진행합니다. 신탁등기에서는 위탁자·수탁자·수익자·귀속권리자와 신탁의 목적, 수익권의 내용, 신탁재산의 관리·처분 방법 등 신탁관계를 신탁원부에 기록합니다.
위탁자의 사망, 수탁자의 변경, 신탁의 종료 또는 신탁재산의 귀속 등 신탁관계에 변화가 생기면 그 원인에 맞는 이전·변경·말소 등기를 진행하여 실제 신탁관계와 등기기록이 일치하도록 하여야 합니다.